淺研九龍倉置業

九龍倉置業(001972. HK)每年租金收入超過逾百億元 是香港三大收租王之一。現價39.5元 市值1199億元 但單計集團旗下全資擁有地標物業-海港城的價值*已高出九置總市值26.1%。

過去幾年疫情嚴峻。九置的主業又正處風眼區 所受影響甚大。但預計最壞的時間已過，今年已開始全面復常。合理推斷 未來集團盈利有合理上調的機會頗高。

但需注意 九置淨借貸451.5億元，去年利息開支高達18.6億元 今年幾乎可以肯定融資成本會不只此數， 這或去會成為集團盈利增長的最大阻力。當然淨借貸 / 股東資金總額比率23％，仍處於穩健水平。況且九置復常概念極濃，旗下專注遊客生意的高檔商場及酒店 將會成為復常的最大受惠者。九置現價股息率3.3%， 相對銀行存款利息並無多大吸引力。若欲現價買入 只是押注於九置未來盈利及派息都會同步增加。

*海港城估值1621億 相對收入81.75億元 毛利率5.04% 估值尚算合理。

**除海港城外 九置其他較顯眼的資產 還包括價值477億元的時代廣場、佔71.5%海港企業(00051. HK)市值36.9億元、全資擁有荷理活廣場及中區兩幢寫字樓 會德豐大廈、卡佛大廈。