槓桿是一把極其鋒利的雙面刃，它既能加速財富累積，也能瞬間摧毀投資者的財富。好多時一間企業的榮辱，全賴于管理層對槓桿的拿捏。近年樓市大調整，令不少身經百戰的炒家都要為生存而戰，連恒基地產#、新世界等大佬級財閥都中伏，嚴峻程度就可想而知! 究其原因 除了香港樓價不跌神級話幻滅外，過分槓桿亦是元兇之一。令筆者感到詫異的是 今次出事者絕非泛泛之輩。照理不該在自己最專長的行業上重重摔倒，更甚者近乎一鋪清袋! 其實原因并不復雜 主要是過往多年炒樓致富難度實在不大，越「勇」越「發」，越「喪」就越「掂」。久而久之， 勝利自然衝昏了頭腦，以為炒多幾年身家就會趕「鷹」(鷹君)，超「李」(李嘉誠)。「量力而為」、「價值投資」被視為庸者行為。
#恒基地產 若不是得到大股東逾800億元的私人貸款相助， 財政狀況會變得令人擔憂!
一年前今天恒基地產(00012.HK)股價為20.7元，今天恒地收市價報30.52元，每股升了9.82元或47.4%。不但跑贏恒生指數，更大幅跑贏同期樓價。
令筆者感到詫異的是集團最近的一份年報(2025年)，恒地的成績相較2024年更為差勁，基礎盈利由97.74億元減至60.63億元 減幅高達38%。全年派息更首次打破慣例 由1.8元減至1.26元(節省26.15億元股息開支)， 即減派30%。物業發展毛利率由38.3%降至10.7%，賣樓盈利貢獻更大幅減少67%至15.69億元、租金貢獻減少6%至47.66億元。
財政狀況表現亦一般 大股東貸款增加144億至806.1億元，不計大股東貸款，債務淨額為 602.1億元，借貸比率18.7% (計埋大股東貸款 借貸比率43.6%)。利息資本化前 融資成本雖按年減少14.2億至54.56億元，但依然是一項沉重的負擔。
直至去年底集團持有現金221.9億元，加上正常營運現金流*、再融資能力及大股東的實力雄厚，資金鏈出現問題的機會率甚低，未來兩年到期需要償還債項合共245億元，按理應該難不倒恒地。恒地現價30.52元 市盈率26.1倍 股息率4.12% 市值1477億元。
筆者個人意見: 恒基地產雖然是一只好股 但期內股價升幅與集團的綜合狀況作衡量，好像有點不合常理。但股市常常會出現情緒戰勝邏輯的估值，這亦是股票市場吸引投機者的主因。
*營運現金流來源： 恒地的現金流主要來自三部分：物業銷售、租金收入和煤氣公司的股息貢獻。此外北部都會區的土地變現將提供額外的非經常性收入，或許會令恒地資產表迅速優化。
恆生指數收報25,872 升211點 成交額2,367億元 全日波幅320點，看來好淡雙方均信心不足 不敢去得太盡。
據本地媒體報道，星展銀行近期斥13.46億元向「磁帶大王」陳秉志購入中環中心66樓及75樓兩層全層。從正面看 香港甲級寫字樓依然有價有市， 但若上述交易屬銀行以物業償債 就另當別論。
有傳寧德時代(03750.HK) 正計劃進行50億美元的H股股份配售。若傳聞屬實 消息頗為正面，雖然集团財政狀況相當良好。去年底持有現金儲備達490億美元，資產負債表處於淨現金狀態，但外圍兵荒馬亂 多一點現金 多一份安全感。何況若用現今PB高達7.89倍配股 相當有利。
恆生指數收報25,660 跌232點 成交額2079億元。美伊談判告吹，總統揚言動武 或許經過多次狼來了 投資者都有點麻木，股市跌幅比想像中溫和，成交額大幅縮減，可見淡友信心不足 見好就收。90隻藍籌股中，64隻下跌。北水淨流入22.5億元。
美國著名對沖基金經理Michael Burry披露最近持倉，增持京東集團，並新建倉阿里巴巴，透過買入英偉達2027年1月到期看跌期權，間接做空英偉達。是否追隨得過 網友最好自行判段，就以往績衡量。 筆者覺得Mr.Burry有點名過其實，討好的外形及戲劇性的投資技巧 的確「赚足了眼球」。但過往成績象告知我們「剎那的光輝未必永恒」。
*可參考Burry創立可參考创立了新基金Scion Asset Management的往績。
1980年，置地雖然在出售九龍倉股票時大賺一筆，但卻痛失九龍倉控制權，「痛定思過」投資策略發生180度大轉變，放棄了一貫奉行的穩健策略、轉向為極端進取冒求賺快錢營運方式。
1981年開始，置地由傳統"Old Money"銳變為"暴發戶"。在市場大舉買入資産，包括作為牽頭財團以13.08億元購入港島大潭道白筆山地段，計劃興建別墅式豪華住宅。以28億元購入尖沙咀美麗華酒店舊翼重建發展，更獨資47.5億元的破紀錄高價投得港島中區新地王(後發展為香港交易廣場)。斥資35億元購入香港電話及港燈集團各34.9%股權。一連串的「喪買」行動促使置地成為香港最大的負債公司， 總債務急增到超過150億元。當時的置地雖然貴為全港收租王 每年租金收入7.46億元 但連支付利息都不夠。(同期的新鴻基地產 租金收入不夠2億元)。
依靠營運自然現金流， 已不夠集團正常運作，股價又屢創歷史低位，供股批股難以實行，除了大幅度再融資及出售資產套現外，要解救資金鏈緊絀問題就別無他法!
大幅套現資產減債後，才去再融資是較為妥當的方法，因需繳息負債減低，再度融資除了更易成功外，還可獲得優惠貸息率。
踏入80年中期 置地成為香港經濟市場最大沽家，先后出售香港電話權益給英國大東電報局套現14億元 、29億元沽出香港電燈公司近35%股權給和記黃埔、放棄早前高價購入的港島區豪宅用地(後來別的財團發展為香港著名嘅豪宅屋苑-陽明山莊)及美麗華酒店舊翼重建計劃。雖然虧損大筆資金， 但起碼省回不少未來資本開支。接著又以23.8億元出售銅鑼灣皇室行及灣仔夏悫大厦給華人置業、一批土地储备售賣給予新鸿基地地產作價13.5億元、半山區地利根德閣大廈給澳洲奔達財團套現20億元、銅鑼灣世界貿易中心給新鴻基地產作價17億元及賣出中區甲級商廈-「皇后大道中9号」套現38億元 ....。通過一連串大幅出售資產套現， 置地的財政狀況終於能夠回復健康水平，但由于在交易過程中 婁次誤判 置地在香港商界地位自然今非昔比。
筆者個人認為 置地能過此關 除了本身根基雄厚外，亦多得80年代後期「香港磚頭神話」仍未結束。
Elon Musk 計劃將旗下太空探索技術公司 (SpaceX)，目标估值1.75萬 - 2萬億美元。這估值已高於"Magnificent Seven" 中的Meta Platforms, Inc.、臺積電或兩間三星電子或三間騰訊控股。若選擇傳統經濟企業 就選擇更多，包括整間全球最大石油公司Saudi Arabian Oil Co.、六間匯豐銀行或7間豐田汽車。而SpaceX在2025年营收185億美元，净亏损約50億元 並且仍處於燒銀紙階段，幾乎可以肯定嚴守價值投資法的股神擁躉，對SpaceX的估值 不屑一顧。
金管局宣布，將批出穩定幣發行人牌照予兩家機構 — 碇點金融科技(由渣打香港、香港電訊和安擬集團合組的公司)和滙豐銀行。作為國際金融中心 金融產品多些選擇 亦合情合理 期望有關當局把關從嚴 不要讓類似雷曼事件歷史重演。
置地公司屬怡和集團系內最具實力企業，香港開埠以來首次股票狂潮 就是置地的杰作。 70年代初期 普羅大眾對股票的認識 仍處於幼稚園級別 與怡和集團對陣 簡直是送羊入虎口。但人性的貪念又起能輕易戰勝恐懼和理智。
1972年香港股票市場，爆發首宗敵意收購，置地公司發言人 宣佈以兩股置地股票換取一股牛奶公司股票。 若以股票市價計 牛奶股票持有人 即時賺取近四成利潤。大眾自然趨之若鶩，股票市場在短短十多個月內狂升近4.5倍。恆生指數由323狂升至1774點。當年股市有多瘋狂， 參與者上至銀行大班 下至中區擦鞋童 均沉迷這項金錢遊戲，甚至辭去正職全職炒股已不再是新聞，在極短時間內 市民對股票由一無所知 變到通街股神。最終結果 普羅大眾自然成為受害者，恆生指數在一年內下跌超過95% 根本和血本無歸分別不大。
有受害者自然有得益人，置地公司分文不花， 開動印刷機多印些股票 就將整間牛奶公司吞下。牛奶公司的吸引力， 當然不是來自它的奶品、制冰及經營數個超級市場等業務或那一百幾十只奶牛的價值。而是「懷璧其罪」于薄扶林、 銅鑼灣、觀塘擁有大片牧牛用地 極具發展潛力。其中薄扶林牛場就重建為置富花園 利潤豐厚到連襪都穿不下! 其實牛奶公司對於置地集團的貢獻 可能只屬頭盤 主菜是期間股市熱潮 系內股票狂升後套現 所帶來的益處。
據聞當年撤出香港的資金高達5億英鎊 據資料顯示1973-74年度 港英殖民地政府的總收入才元2.81億英镑(當年英鎊兌港元比率為1:14.5)。怡和集團期間大量投資海外資產包括夏威夷蔗糖業務、中東貨櫃碼頭、南非礦務及英國怡仁地產。此外精明的本地商人 又怎會錯失這個天賜良機 當大眾沉迷于買賣股票時 這批出色的商人自然投其所好 將公司高價套現大筆資金 速成日後成為世界級財閥的彈藥。
