磚頭神話

根據美聯甲級商廈售價指數顯示: 1996年1月成立 指數為100點，在不足20個月後，1997年9月升至151點，升幅超過一半。其後六年間價格一浪低於一浪，2003年1月降至34點歷史低位，相關投資者 非死即傷 不破產已經值得宰雞還神! 又有誰能預料得到，五年後2008年2月指數竟然狂升近4倍至168點。十幾個月後2009年又急挫四成至不足100點，十年後 2019年5月升至368點或2.6倍的歷史高位。最新資料顯示今年1月指數為200.8點， 價格時光倒流14年至2012年水平。令人眼花撩亂的一條上上落落商廈價格走勢線，代表著多少財富大轉移。或許只要能掌握到其中一個波動，就能使閣下不會再為五斗米而煩惱。但若然貪勝不知輸，鋪鋪搏命 好快會冇命 苦口婆心在順境時好難入耳，在逆境時最好什么都不說 尤其那句口頭禪「我都話啦」好易被誤解為揶揄 譏諷 甚至「陷災落禍」!

附錄:香港1960至2020年代，標誌性商廈的驚人交易數字背後，也隱藏著那個瘋狂時代的「磚頭神話」。

海運大廈(當年海港城仍未興建)1966年落成，大業主是九龍倉。亞洲首個購物商場，發展成本1.7億元。

1973年落成的康樂大廈(即現時的怡和大廈)，是當時香港及亞洲最高建築。總投資約4億元。

1980年 置地公司已破記錄9.98億元出售中區金門大廈(現名美國銀行中心)。

香港國際金融中心（IFC）分兩期興建。一期於1998年落成，二期於2003年落成。在1996年由新鴻基地產，恒基地產及地鐵所組成財團以300億元投得發展權，成為當時香港單一發展成本最高的物業項目。

恒基地產於2021年以508億元投得的中環新海濱3號商業地王項目，正式命名為 Central Yards。項目總樓面面積逾160萬平方呎第一期預計於 2027年開幕，第二期則計劃於2032年落成。總投資成本預計超過600億元。

學裝修 練瑜伽

叫做裝修的友人幫我兩個房間換牆紙, 或許厭工程太少, 又不好意思推遲, 就說太忙 要幾個後才有時間。我素才來不喜強人所難,  又得閑得肯。兩公婆自己動手, 不懂就看Youtube。買了幾千元材料, 頭尾三日就攪掂個客房, 個主人房就待有心情再幹。近日陪B嫂去學瑜伽 第一堂學收腹吐氣, 真係要特別小心, 因以前試過舉重不識運氣差點出事。下圖為裝修前 上圖為裝修后 寄圖片給友人看 讚我手工好過他的伙記。

香港房產信託基金

香港特區政府有關部門正加快在港交所上市的房產基金(現時共有11隻 市值約1500億元)。盡快納入互聯互通，與內地協調後將聯合公告。并且計劃修例引入房產基金強制購入及安排妥協計劃法定制度。中國證監會於2024年4月宣布拓展內地與香港資本市場互聯互通的措施，當中包括將房產基金納入互聯互通。他指出，措施將顯著擴大兩地房產基金市場的投資者基礎，有助提高兩地房產基金的流動性和吸引力。

Microsoft Corporation

微軟(MSFT • NASDAQ)曾經在一段不短時間內佔據全球市值最大企業寶座，但近年由于種種原因 先後被英偉達、蘋果及谷歌追上 而屈居老四。自2026年以來，微軟股價表現確實明顯落後於規模相約的同業。 截至今年首季 微軟股價年內累計下跌超過23%，成為「科技七雄」中表現最差的公司。

踏入2026年，機構性投資者對新經濟企業的要求有變，對於科技企業的估值已不能單靠美麗憧憬、概念或故事就能滿足，往往要踏上即時的財務回報可見性，才會收貨。微軟作為軟體和服務商，其回報週期天然慢於硬體供應商。投資者對於今年資本開資近7000億元有所保留，擔心要收回成本需要的時間會較預期中長。

財政狀況 :至2025年底，近4萬億美元股東權益，資產負債比率41.2%，債務權益比10.3%  均處於低位，總資產達6.65萬億美元，其中佔27%為流動資產約1.80萬億美元，持有現金及短期投資8,946億美元，加上營收強勁現金流，儘管未來資本開支龐大，很難想像微軟會出現資金鏈問題。

筆者個人意見: 微軟的雲與AI業務 兩大增長引擎依然強勁。公司商業剩餘履約義務 可視為未來收入的指標 達到 6250億美元，顯示未來的收入能見度非常高。微軟是一間經得起考驗的優質科技巨企，值得逢低累積。

最近傑作: OpenAI最新估值8520億美元，最大股東為微軟持股26.79%，價值約2282億美元，以微軟總投資金130億美元計， 帳面回報超過17倍。

微軟現價373.46美元 市盈率23.3陪 市值27760億美元 52周波幅344.79-555.45美元。

資料來源: 香港經濟日報、經濟一週、 DeepSeek 、Microsoft annual report。

新世界發展 2.0

昨天遠東發展(00035.HK) 債券價格出現4年以來最大單日跌幅，該公司之前表示一筆3.6億美元永續資本票據原定於4月18日支付的分派將遞延至下一個分派支付日期。這代表什么情況亦不用筆者多言。

就以最近公布中期業績(2025年3月31日)顯示: 集團股東權益95.67億元，總負債/總資產比率68.7%，另有永續債29.7億元。未減資本化金額 半年融資成本6.47億元。

流動資金狀況: 2025年3月底流動比率約1.07倍，已接近警戒線。持有現金儲備26.1億元，可隨時套現投資證券10.8億元 。未來一年內到期貸款107.2億元。

由于集團涉及的業務及地域分布比較多元化，評估更為複雜，從正面去想 集團的負債金額 與新世界發展相差極大。邱家屬本地[old money]望族，合理推斷 應具實力挽救祖業。*(遠東發展向主席邱達昌家族以3.15億元售澳洲酒店49.9%股權，預期集團將從交易錄得收益約1億元。好明顯大股東已出手挽公司，期望類似消息陸續有來)。

預計下星期三4月8號開市，遠東發展的股價會繼續尋底。筆者無意阻人發達乞人憎，但起碼要知道自己是在干什么， 明白高回報和高風險是對孖胎，自問食得鹹魚抵得渴才去投機炒買。

Billy感言

自2026年3月中東衝突爆發以來，油價已大幅攀升。假若油價長期處于高位 惡性通貨膨脹必然隨之來，加息只會令經濟雪上加霜， 若再亂印銀紙實行QE加強版 或許是相等於用汽油滅火。至於要用什么方法才能解決困境。筆者都好想知道! 怕的是以人性本惡基因， 最終都係以「森林定律」用戰爭殺戮解決問題。杞人憂天， 想多都無為，反正大家最終結果都係死路一條。只係時間長短有異而矣! 既然壽夭天定 又何必強求 活在當下 才是上策。

財經日誌(4月2日)

筆者真有點懷疑花旗大帥自己做莊，朝令夕改 開大開細 [聽憑尊便]。復活長假期前夕 港股收報25,116 下跌177點 成交額2,436億元。美元/港幣 港匯為7.8365 處於弱勢。

恒生高息股ETF(03466.HK)，近12個派息合共個派息合共1.41元，以現價20.54元計 股息率6.86% 而且是月月派息 收益就更為吸引。但需注意往績好屬於歷史 未來表現并冇任何保證。以每手買賣單位400計 每月每手收息52元 除去最低手續費 所淨已無幾 所以要買多幾手才合乎效益。

泡泡瑪特(09992.HK)股價亦未止瀉 今日再跌2.4%至141.8元，管理層隨即入市護盤 回購70萬股，每股作價介乎140.9至142.3元，涉及資金近億元

好彩番邦都放復活節假， 炒股人士可要驚少範!