調研冠君產業

冠君產業信託基金(02778.HK)公佈上半年業績 租金收入11.68億元跌2.4% 分派金額下跌12.3%至5.55億元，分派率維持90%，每基金單位分派則減少12.6%至9.27仙。以現價2.64元 半年分派化年計 股息率為7.02%，Nav 7.81元 PB 0.33倍。 

期內，租金收益總額减少少 但每基金單位分派卻減多多。主因為銀行同業拆息上升，令融資成本增加46.1%至2.68億元。同時冠君期內增發了1700萬股基金單位作為部分管理費有關。香港質素最佳的Reits 首推冠軍產業 可惜在經濟衰退期 越高檔次的商廈 受到的影響反而最大。 加上Reits派息率不能少於九成 因而缺乏累積盈利再作發展或減債。 

財政方面 基金資產負債比率增加了0.2個百分點至22.7% 換句話說未來利息支出只會易增難減 加上經濟復甦比預期弱 下半年可分派金額再減少的機會甚高。

冠君產業最新市值158.1億元、回想起2017年基金曾以全球招標形式出售旺角朗豪坊辦公大樓，意向價245億元。可惜最後交易不成功! 而相較基金全資持有的花園道3號商廈及朗豪坊商場，朗豪坊辦公大樓 以經是最不值錢的一項資產。   

冠君產業於2006年上市價5.1元 2019年4月創出6.63元歷史高位 現價2.64元。以港人素來覺得最穩陣的收租行業表現都如此 或許Buy & Hold 在股票巿場將會變成一場惡夢 !