調研恒基地產

恆基地產(00012.HK)公布截至今年6月底止中期業績，筆者最為關注的是集團的的財務情況。總負債/總資產比率為35.9% 淨借貸額778.5億元/股東權益3242億 借貸比率為24% 半年融資成本30.12億元(其中包括21.07億元利息資本化) 加息期仍未完結 未來利息支出可能會更多。基礎盈利60.73億元，按年上升18.2%，每股基礎盈利1.25元。中期息維持0.5元 派息金額需款24.21億元。

1).上半年香港租金總收入33.11億元 租金淨收入24.72億元(包括持有40.77%的IFC商厦 貢獻8.6億元)。這方面的收溢前景是樂觀的 起碼快將落成的集團總部The Henderson未來能提供數以億計的租金收入 而中國內地租金收入10.56億元 淨租金收入7.58億元。2).中港兩地賣樓收入合共75.66億元 收益為16.58億元 毛利率21.9% 明顯較以往為低。筆者對集團的賣樓前景 實在有點保留 香港一手樓盤有減價戰的趨勢 雖然集團善於重建舊樓及擁大量農地儲備 合理推斷土地發展成本會比同業為低 但這並不足夠抵消本港樓價的調整。 至於內房是甚麼環境 也不多說。3)上市聯營公司股息貢獻 主要來自煤氣公司的9.29億元. 至於香港小輪、恒基發展及陽光房託 股息合共都不夠半億元。4)其他業務包括物業管理、建築、財務、酒店及百貨 合共提供4.69億元收益貢獻。

恒基地產持有133.24億元現金儲備 半年計都有超過30億元的穩定淨租收 樓宇銷售的資金回流 、銀行利息收入(2.87億元)及上市聯營的股息收入 再加上集團本身的融資能力及富可敵國的大股東背景 相信出現資金鏈問題的機會甚低。淨債借貸額778.5億元 集團只要賣出煤氣及IFC所佔的權益去凊債 就已綽綽有餘。

以綜合因素來衡量 恒基地產的確抵買 但抵買並不等於股價一定會升!