花旗看淡九龍倉

花旗發表研究報告 將九龍倉(0004.HK))評級降至[沽售] 目價19.8元。

2023年上半年業績差勁，管理層對所有業績均持悲觀語調，又再為資產减值10.3億元 為何如此 的確有想象空間。

財政情況 負債總額239億元 負債淨額150億元 負債淨額/總權益比率為10.1%  流動比率165%  資金謰十分安稳。融資費用3.3億元 實際借貸4.9% 以近期息率走勢 利息再大幅上升的空間有限 。股東權益1456億元 每股資產淨49.6元 市賬率0.45倍。

資產中投資物業估值674億元(國內528億元、本港146億元)、發展物業411億元(國內121億元、本港290億元)、聯營公司約300億元 (主要為持有現代貨櫃碼頭、香港空運站權益及低於50%的地産項目)、長期投資531億元、現金存款89億元。

集團資產集中於中、港兩地房產相關項目及藍籌股 看似賣點不多。但以現價22.7元計 巿值693.7億元 大股東會德豐佔超過六成股權 街貨約值277億元 就算溢價三成私有化 作價29.5元或市賬率0.594倍 亦只需360億元 只需减持集團所持有的藍籌股(總值451億元)就以足夠應付 大股東可以分文不出。

中港兩地房産業的確實處於低潮期 但始終有個價 九龍倉持有674億元帳面投資物業 半年收租24.8億元 化作年計毛租金率7.35% 閣下是否覺得估值保守呢?