房價前景的我見

政府又出新的辣招, 意圖打壓樓價的升幅, 動機是好的, 但成效有多大, 我真的有點疑問. 新辣招須使部份物業投資者卻步, 但同時又打斷市民換樓的意慾, 試想換樓者只得半年時間沽出舊有物業, 否則便要付15%的印花稅, 若先沽出舊樓才買新屋*, 又怕樓價急升變得兩頭吾到崖, 所以換樓客定比前謹慎, 這亦影嚮到物業的正常流轉, 而使二手市場的細價樓供應更為緊張, 間接影嚮到一手細價樓, 更加供不應求, 售價更高. 這也完全違背加辣招, 去助首次置業者的原意.
我粗略計過, 四大地產商的本港售樓毛利約30%, 若要補貼投資客15%印花稅, 他們售樓的毛利便降至15%, 一項物業發展期約3-4年, 這豈不是每年毛利<5%, 除去營運成本, 地產商賺乜?? 但若只靠首罝客, 又怕不夠客源.
到時地產商唯有繼續推高樓價, 用以增加毛利或甚至干脆封盤不賣, 反正現在麵粉貴過麵包. 而眾大地產商的財務空前良好, 並無賣樓減債壓力.
新辣招最大受害者, 肯定是物業代理從業員, 看來該行業又遇到寒冬. 要使樓價回復正常, 唯一的方法 ,就只有增加土地供應, 政府為何不將強拍舊樓的成數由8成降至5成, 而市政局又可提高市區唐樓的收購價, 政府又不用補地價 ,五六層高的舊樓改建為四,五十層高的新樓, 成本效益必然大增.
*其實我認為沽出舊物業後, 才買新的. 是正確的方法, 最壞的情況是遇到樓價急升, 買不到新樓. 但你已沽出舊有物業, 手上大把資金運用. 若相反遇到樓價急跌, 而你又不幸同時持有新舊物業, 情況就會變得十分嚴峻.
利益申報: 本人並無持有市區唐樓.