新世界發展 VS 恆基地產

恆生指數收報16,201 跌132點 成交額987億元。

收市前沽出新世界發展 執四千多 目的是換馬至恆基地產 個人認為新世界雖扺買 但恆地更扺。因不欲增加資金投入港股 換馬應是合理做法。恒地剛沽出[港匯東]于李寧 作價比估值高13% 提醒筆者恆地估值好保守 記憶中近年集團仍未出現過有買/賣物業出現虧損案例。

新世界發展 VS 恆基地產 1)不論規模 管治水平 資產質素 恆基皆勝一籌。2)財政方面前者就算計及剛出售主要副業-新創建集團套現後 淨資產負債比率仍近40% 恒地就只有24%。3)況且出售新創建後 新世界每年就少了14.5億元穩定股息收入 用以平衡集團對地産業的依賴。而恆地所持有的煤氣公司權益 每年就有27.31億元現金貢獻。4)大地產商最主要的穩定收入 是來自租金。新世界每年約有逾30億元 恆地就超過80億元。 5)物業銷售情況就最為複雜 因渉及土地成本、利息開支、樓宇價格波動及入帳期 但賣樓始終是地產發展商主要業務 絕對不能忽視 而物業市道正處於艱難期 暴利已成過去式 發展商賣樓蝕本或許再不是新聞。既然麵包價難以樂觀 就只好在麵粉價落墨 土地成本向來是影響賣樓毛利率的重要因素 新世界持有1787萬平方呎農地儲備 恆地就高達4500萬呎 合理推斷 未來特區政府對補地價格會降低要求 恆地在這方面應是最大得益者 何况集團亦是本港的舊樓重建專家。5)新世界的財務報告顯示有永續債474億元 會計學上可以不列作負債 但去年永續債就分去集團25.4億元利潤。恆地雖有高達600億元股東貸款 但大股東不收分文利息 近乎無私奉獻。6) 派息方面 筆者個人估計 恆基會有一半機會維持去年每股派息1.8元水平 現價計 股息率高達8.3% 新世界特別息九成欠奉 正常股息近期大幅削減 實難寄以厚望。

筆者今天下的恆地買盤未能成功 只好明天繼續!