從新地業績看地產市道

新鴻基地産(00016.HK)的收租物業價值，由2021年3958.8億元 增至2025年4170.4億元，增幅5.35%。但溢利卻由191.5億元降至183.9億元，減少3.96%。毛租金收入 由4.83%降至4.41%，投資物業價值增加，並不表示物業升值，大部分是增加投資所致，相反收益及租金卻不升反跌，再加上投資物業慣常年年估值 一加一減  條數比實際情況 恐怕會更差。

新地 2021年賣樓收入460.1億元，溢利209.9億元 溢利率45.6% 正行生意或許只有成功的新科技企業會有此成績，同時期的百業之母-銀行業正為息差收窄而心驚胆跳，一單壞賬 天曉得要做成多少單[好賬]才能補上，做廠的也好不到那裡，能影響到業績的因素多如天上繁星。

香港的資金都一窩蜂集中在[磚頭]相關業務上，還以為做地產仍可躺著也發達  結果.....。今個財政年度全港最佳地産商-新鴻基地產賣樓收入345.5億元 收溢82.9億元，溢利率降至23.9%，雖比五年前賺少過半，但與其他行業相比，依然看似不俗。

新地出名土儲豐厚， 地皮成本一般都較同行為低，但看來亷價地皮賣少見少，前景實在不大樂觀。市面上地產商賣樓蝕本已成常態，就算要躺著待轉機 也需要實力作後盾，否則只會死快些。

新地是一間質素良好的實幹企業，就算在最壞的情況下，應不存在生存問題，相反若地產市道回復常態，新地必然是最大得益者之一。

執筆時 新地現價98.45元 市盈率14.8倍 市賬率0.46倍 股息率3.8% 市值2852億元。