本地磚頭股較硬靜

恆生指數收報17,729 跌328點 成交額742億元。今日焦點板塊是內房股 中國恆大突然公佈無資格發新票據 境外債重組恐受打擊 中國奧園復牌大跌72.4% 連質素最好的民企內房 龍湖地產都成為今個交易天股價表現最差的藍籌股。要挽救民企內房 攪活樓市是唯一良方。 但怎樣去搞活 筆者就摸不著頭腦。 在正常環境下 大型內房賣樓年收入閑閑地都有幾千億元  成為內房資金鏈最重要的輸血管 物業銷售一出問題 便牽一髮動全身 神仙難救。 幾年前中國恆大的物業銷售額高達8千億元 比龍頭香港地產新鴻基多出十多倍。

基於以下原因 象內房般結構性週轉問題 應不會在本港大地產企業出現。(1).四大地產商中 負債最高的是新世界發展 負債/資產比率54% 手持現金存款622億元 投資物業 每年就能提供逾50億元租金收入 能套現的家當也不少 上半年就出售非核心資産56億元 其母公司 周大福企業更買孫救仔 斥資218億元購入新世界所持有六成多的新創建權益 這令新世界的頭寸更為鬆動。(2)恆基地產 負債/資產比率34.8% 現金儲備124.3億元 租金收入85.2億 所佔煤氣派息27.1億元 兩條大數加埋已超過110億元。(3)長江實業 負債/資產比率23.5% 現金存款611.9億元 租金收入58.4億元 旗下還持有3間房地產信託基金權益提供股息收入 並持有不少海外公用資產 必要時可售回給大股東李氏家族套現。(4)新鴻基地產 負債/資產比率24.7%  現金儲備152億元 作為全球收租王 1年365日新地每日收租逾6千萬元 等閑風浪應難不到新地。四大地產商 由於現金流強 資金鏈暢順 有能力坐貨 不會大出血式割價賣樓。

本港四大地產商 在融資方面均屬有評價級別 利息成本較內房民企便宜甚多。相比之下民企內房融資開支就貴好多 負債/資產比率又高好多。 中國恆大早已資不低債 缺口逾4千億元、萬科負債/資産為76.9%、碧桂園為82%。