調研恒基地產

恒基地産(00012.HK）52週低高位19.6-32元，現價31.62元，市盈率24.3倍，股息率5.69%，市值1,530億元。

最近成績表:  直至今年6月底 中期業績公告指，恒地營收95.5億元，按年跌18.7%；股東應佔純利29.08億元，按年跌8.38%；恒地股東權益為3,201億元或每股 66.1元，PB 0.47倍，相對低位已反彈不少。

財政情況: 流動比率3.07倍，淨借貸674.15億元，淨借貸 / 股東資金比率21%。但未計大股東李兆基家族借款739.2億元。若然此筆巨額借款並非來自大股東，而是來自銀行行，恒地的淨借貸將變為1,413.3億元，淨借貸 / 股東資金比率變為44%，較同行平均數為高。雖然大股東慷慨，利息分文不收。但恆地半年的利息開支仍高達28.33億元。

恒地2017年以232億元奪中環美利道地皮， 現已建成甲級商廈The Henderson出租率升至九成，預計租金收入將數以億元計。2021年以508億元奪中環海濱旗艦項目Central Yards亦穩步推進，第一期將於第二季平頂，目標於2027年開幕。第二期亦計劃於2032年落成，預計未來仍要投入大量資金發展。

須要注要: 恒地上半年投資物業公允價值價減少4.27億元。但The Henderson每平方呎樓面地價50,064元，中環海濱項目 每平方呎樓面地價31,462元，估計至今未撥減值準備。

個人意見: 香港物業價格 已開始在低位鞏固 ，加上有減息的憧憬，看來距服常亦萬進一步。

若與同等級數同行比較: 恒基地産市值1530億元+欠大股東740億元=2270億元  Vs 長江實業(1113.HK)市值1507億 +80億元永久債=1587億元。前者未來要為中區兩個投資項目撇賬，後者持有多項英國公用資産(Uk Rails、Northumbrian water、 UK power Network....)則有升值的跡象。