九倉置業 股份代號:1997 是香港實力最強地產投資企業之一 去年物業租金收入高達109.16億元 佔集團總收入82% 該批投資物業估值高達2276億元 規模僅次於新鴻基地産。而集團租金收入雖増加2% 但由於貸款利率大增 經礎盈利因而減少3% 全年合共派息1.28元 按年減少約2.23% 渉及資金僅0.91億元 吳生個算盤真保守!。
財政情況 :總資産2453億元、總負債497.1億、資産/負債比率20.2%。股東權益1914億元或每股63.05元、持有現金存款11.2億元、負債淨額363億元 負債淨額/總權益18.6% 屬健康水平。
九置家當粒粒皆星 含全港最貴重商廈羣 估值1621億元的海港城、時代廣場估值達474億元、中區兩幢商廈 會德豐及卡佛大廈。其他較次級資產包括持有上市附屬-海港企業71.5%、荷理活廣場、天星小輪、約58億元投資組合及位於星加坡的會德豐廣場、Scotts Square商場。
單計海港城的市值已高出九置總市值近倍、若能按市價賣出時代廣場就夠還清淨負債額 有數得計 九置的確抵買 但賤物鬥窮人 在磚頭板塊中 比九置還扺買的股票實在不少。
和記電訊 股份代號:215 2023年度業績 營業額48.96億元，按年升0.3%。派息與2022年持平。期內，EBITDA增加3%至14.57億元；毛利按年增7%至30.71億；其中服務收益為35.31億元，按年增長8% 業績有改善跡象。
集團最吸引投資者之處是管理層承諾 每年派息0.0794元 涉及資金3.61億元 以現價1.05元計 股息率7.13% 這已比一般定期存款利息高出超過40%。當然有承諾都要有能力才行。和電去年底持有36.84億元現金存款 (相等於集團總巿值高達72.8%) 足夠未來10年股息派送。現今的香港經濟環景不劑 企業多點現金也使持貨者能在晚上能睡個好覺!
香港鐵路 股份代號: 066 去年營業額569.82億元，按年升19.2%。純利卻跌20.8%至77.84億 收入多近兩成 純利卻少了超過兩成 主因為持一半權益以下的物業銷售利潤 大跌80.1%至20.29億元所至 (2022年為116.48億元)。末期息維持0.89元 全年派息合共每股1.31元，需款81億、按年持平。
港鐵主業 本地鐵路運輸 收入金額為201.3億元 為收入最多的部門 佔集團總收入35.3% 可惜的事 收入雖最多 但就全無貢獻 還帶來11.1億元虧損!
而筆者一向視港鐵為地產股 理據如下 去年度租金47.95億元、車站商舖租收34.29億 兩者合共82.24億。 這等投資物業規模 已較長實、恆地、信置等一線地產股更強 。投資物業公允價值計量收益為14.2億，對上年同期為虧損8.1億。物管收入為2.84億 而賣樓利潤並不穩定 但卻屬集團的重要收入及利潤來源之一。
講完收入及利潤 就講下資產 在集團總資產中 收租物業佔988.7億元、中港發展物業486.2億、待售物業19.4億、應屬地産項目收入的車站舖位 若以毛租收利率5%估值 應值685億。此外 還未計國內的投資物業價值 當然香港鐵路上蓋物業的優先發展權益 應值多少 亦難以估值。至於與運輸相關資產 就只有1422.5億元或佔總資產約41%。
其他收入/利潤 含車站廣告費9.81億元、電訊6.03億元、而中國國內鐵路 物業租金及管理利潤為7.07億元、 聯營公司利潤為12.59億元 主要是來自八達通的貢獻。
財政情況 總資產3464億元、總負債1675億、淨資產1788億、現金存款223.7億、淨負債權益比率26.5%、利息保障9.8倍。以港鐵的特殊地位 再融資肯定無問題 但要維持每年派息80億元水平 卻並不輕鬆。
筆者認為港鐡是優質股 亦無用質疑 但估值之高卻是磚頭板塊之冠 而它的榮辱亦全賴樓價的趨勢 至於鐵路運輸屬民生 作為官股怎可不為人民服務 靠調整車費增加利潤 想都無為。現價25.05元 市脹賬率0.87倍 股息率5.23% 吸引力一般。
陽光產業信託基金 股份代號: 435 公佈半年度業績 中期息派息0.09元* 以現價1.84元計 股息率9.78% 資産折讓率76.8% 資產負債比率26.3% 亦屬合理水平 借貸利息平均為4.4% 上升空間應少於置富。難得的是期內物業收入仍有7.9%增長 平均出租率94.4% 與置富房託相似 遇到經濟不景氣 乙級物業比高檔貨式更具抗跌力。派息率94.4% 理論上一年可保留1817萬元利潤滾存。
陽光Vs置富 市值31.3億對85.4億元 陽光規模只有置富36.6% 股息率則較高 資產折讓也較大 派息末至太盡 多少都有點盈利保留 。綜合各種因素 筆者個人認為陽光房託的投資價值較置富為佳。
*財據化作年計。
置富產業信託基金 股份代號: 778 公佈2023財政年度業績 全年派息0.4038元 以現價4.45元計 股息率9.07% 資産折讓率68.1% 資產負債比率24.6%屬合理水平 但須注意是借貸利益平均為3.6% 仍有上升空間。難得的是期內物業收入仍有1.2%輕微增長 平均出租率94.4% 更值讚揚 這足證明遇到經濟不景氣 民生商場比起高檔商場更具抗跌力。
筆者個人評論 綜合因素置富現價已具吸引力 比存款高於一倍的股息率 護城河已夠闊吧! 雞蛋裡挑骨頭 派息率100%可能去得太盡 派90%也有股息率8.16% 省回0.81億元減債 對長遠來說更為妥善。
雖然新世界發展 股份代號:017 管理層好努力減債 近期單出售60.8%新創建權益及愉憬新城商場已套現217億元 並計劃稍後再多出售約40億元資産。但對於集團淨综合債務高達1179億元作衡量 只屬圷水車薪 利息每變動25點子 涉及金額2.94億元年息!
集團最值錢的家當是持有2127億元投資物業 但這批收租物業 毛租金低於3% 要賣出唯有劈價才能出售成功 加上招牌物業K11系應不會賣 酒店估值又低殘 中區兩幢商廈(新世界大廈、萬年大廈)相對高峯期 或許蒸發了近40%價值 預計能順利沽出的收租物業 會比想象中少。
集團持有待售物業245.1億元、550.4億元發展中物業及156.3億元持作發展物業 這還末計透過聯營方式的物業發展項目。但以現時中、港兩地的樓價 能順利賣出兼平手離場都算不錯了。至於土地庫中 有農地1786萬平方呎 好大機會以成本值入帳 曾是集團隱藏的寶物 可惜時移勢易 相關價值必然大打折扣。
其他資產包括各類金融資產約110億元、現金389.8億元及上市附屬新世界百貨約75%權益。
債務情況 :總負債2319億元、综合淨債務1179億元、債務淨額/對股東權益49.9%、與同業相比頗為偏高。永續債券363億元、用於信貸抵押資產為597.9億元 理論上集團仍有大批資產可作抵押融資 何況大股東周大福企業*的財力及與銀行關係 再融資應難不到新世界發展。
*周大福企業為鄭氏家族私人公司 持有上市公司新世界發展45.2%、周大福珠寶72.4%及新創建74.7%。
新世界發展 股份代號017 發佈2023/2024中期業績 持貨者最為關心的自然是派息及減債情況。可惜兩者同樣令人失望 中期息大減至0.2元 去年同期為0.46元。至於賣樓收溢 以現時中、港樓價 實難寄以厚望。但只要賣得出 最低限度都有一批現金流 令資金鏈更為稳陣 而集團已售出可以今年下半年入帳賣樓金額為26.32億元 另有79億元可於2025年入帳。
財務方面 總負債減少1029.6億元 但總資產卻减少1388.4億元 股東權益則少了65.3數億元至1929億元 流動比率112% 勉強合格、總負債/總資產49.3%屬偏高水平、末來一年內到期債項619.7億元、手上現金儲備389.8億元 另有可動用銀行貸款130億元、看來減債成果並不顯注。半年淨利息開支18.66億元 這已與集團淨租金相差無幾。閣下又認為017盤數有否改善? 公平些 當然不應忽視期內購回111.3億元永續資本債券 令其減至363億元 省卻數以億計的相關債息支出。
期內沽出新創建權益 減去特別息派送給股東後 實袋174億元 但每年就少了14.5億元股息收入 对公司來說並非好事 當然对股東來說就好得多 起碼已袋了40億元特別息。中期業績公佈後不久 新世界以40.2億元向華懋出售愉景新城商場獲利13億元 應可於末期業績入帳。
個人評論: 筆者对新世界有情意結 但也不能不面對現實相較同業 集團資產折讓及股息率已變得不大吸引 負債率又高據不下 這使筆者難免对其投資價值有所保留。
