恆地能否維持派息水平?

恒基地產(00012HK)連續多年維持每股派息1.8元，涉及款項87.1億元。以現價29.28元計，股息率6.14%。相信不少持貨者和筆者一般 頗為關心派息水平能否持續?

財政情況(截至6月底上半年度):  持有166億元現金儲備，債務總額為840.15億元，淨借貸674.15億元，借貸比率21.1%，流動比率3.07。上半年營運活動所得現金淨額38.62億元。淨利息支出28.33億元，利息常付比率1.56。股東權益3201.38億元，每股資產淨值66.13元，市賬率0.44倍。

另於中期業績期後，成功發行80億元之0.5%年利率有擔保可換股債券到期日為2030年， 集團即時增加了一批低成本資金，這亦反映出投資者對集團相當有信心。未來一年內需償還債項113.64億元，頭寸理應不成問題。

綜合各方面因素， 筆者個人認為管理層維持派息水平的機會率頗高。試看近幾年大股東寧願大幅增加借款給公司， 也不愿減派丁點股息，就知筆者所言非虛。或許一為神功 二為弟子，大股東李兆基家族 持有72.5%恒地權益， 近5年已收取合共316億元股息。

極須注意: 恒基地產對於The Henderson及中環新海濱地王發展項目，仍未有足夠的撇帳。大股東借款高達740億元或相等於集團市值1417億元的52.2%。這批貸款祇屬權宜之計， 待他日集團業績恢復常態，償還也屬合情合理。缺了這筆無成本巨款可運用 對恒地的影響 顯然非同小可。

前景:  就以最近中期業績顯示， 集團主要收入物業銷售，價量齊跌。毛利率較高峰期下跌九成，確令股東擔心，恆基出名土地成本較同業為低，成績都如此。可見行業仍處嚴峻期。幸租金收入仍能維持每年80至90億元水平，至于集團的另一只現金牛-煤氣公司，去年就有27億元股息貢獻。

萬邦投資對股東有情有義

萬邦投資(0148.HK) 於1972年上市，發行價為每股3.90元，實收股份2500萬股，市值9750萬元。現價報63.85元 市值15億9625萬元。不計已收股息 股價升了超過15倍。去年派息每股3.3元。相對現價 股息率為5.16%  若相對當年上市價3.9元 股息率高達84.6%。

集團上市至今超過半個世紀，發行股數未有變動 幸派息就年年不缺 ，主要收溢依然是來自是萬邦行及金利商業大廈的租金收入。在港交所上市的2672家公司中，經營手法如此保守兼念情的公司實在不多。財政情況，持有現金儲備2.8億元 並無任何借貸或透支 財務十分良好。

萬邦投資出名對小股東有心 過往每逢開完股東大會 ，會後亦係擺十幾圍筵席宴請股東，但現在有否繼續 筆者就不大清楚。

新世界又有新憧憬

 新世界發展(00017.HK)正出洪荒之力賣樓減債，今年全年連同合作項目共售出逾2,200伙，套現逾330億元。其中包括黃竹坑滶晨 套現近120億元。北角皇都套現近42億元，佐敦瑧爾更於上周五開售當日全盤63伙即日沽清。集團與遠東發展合作的啟德跑道區柏蔚森，自現樓以來已售出141伙，套現逾10.8億元，而整個系列自開售以來累售798伙，套現逾56億元.....。

近期新世界發展宣布發行新永續證券及票據，以置換部分舊債，涉及金額高達148.2億元。有消息指，相關交換要約 預計將能即時降低集團的負債比率，並成功減少合共約81.9億元的債務。

新世界發展的母公司-周大福企業以336億元售澳洲電企Alinta，鄭裕彤家族又將持有的周大福珠寶行(01929.HK)股份， 全集中在周大福企業旗下，目的顯然是讓周大福企業增加多些股息收入。而今個年度周大福創建(00657.HK)及萬邦投資(0158.HK)貢獻給周大福企業股息分別為28.9億元及2221萬元。至於直接至持73.4%周大福珠寶(1929.HK)的股息貢獻高達39億元，鄭氏家族如此安排 合理推斷必有後著 起碼能產生一個美麗的憧憬。 

Magnificent 7

最新的美股七巨頭包括： 英偉達Nvidia(NVDA)、蘋果 Apple(AAPL)、谷歌 Alphabet(GOOG)、微軟 Microsoft(MSFT)、亞馬遜 Amazon(AMZN)、、臉書 Meta Platforms(META)、特斯拉 Tesla(TSLA)，它們的市值合共高達208623億美元，足夠買下80間滙豐銀行。Magnificent 7 佔標普500指數成分股權比重近3成，Invesco QQQ Trust (QQQ)近半份額，真誇張！

時代廣場大貶值

銅鑼灣時代廣場在1994年4月13日正式開幕，成為該區地標式甲級商廈。

2017年高峰期估值566億元 總收入28.24億元  (其中商場佔21.12億 寫字樓佔7.12億元)。收益率近5% 估值象有點保守 因預計前景亮麗 有加租的條打。

去年底估值 卻降至437.5億元 總收入16.61億元 (其中商場佔11.05億 寫字樓佔5.56億元)收益率為3.8% 估值只能說合理 因前景一般 不需調低租金 已算不錯。

時代廣場的業主是九倉集團，對管理寫字樓及商場經驗豐富。因此可排除因管理不善而令收入下降的可能。實情是香港整體高檔零售行業 正處寒冬期 前景難料。時代廣場期內(2017-24年底)估值減少128.5億元或22.7%、收入減少11.63億元或41.1%、用嚴峻來形容也不為過。

莫怪銅鑼灣最大地主-希慎興業，PB 0.29倍。在該區資產比例甚重的金朝陽，PB更低至0.11倍。有人看好 有人看淡 交易才會成事 至於怎樣去判斷 就要看閣下的能耐和運氣。 筆者好記得已故股票分析師 Tony Measor的名言在二樓行鋼線 應比在20樓行較為安全。或許可以譯作低撈勝過高追。

財經日誌(12月16日)

 今日港股跌幅不算嚴重(<400點或1.54%)起碼有來有往 超買 超賣都不明顯 剛過2千億的成交額 可見好淡雙方都象有保留 不敢去得太盡。但調研後發覺今天跌幅好全面 ATMXJ、四大內銀、三桶油、兩大內險、唯一的港交所及近乎所有的避險股、股價均全面下降。明年1月8日私有化恒生銀行將會有最終決定 個人感覺已到價 情感上就望它不成功。有時會覺得好奇怪 銀行前時推出隻月月派息ETF 最高可達十?%。上市數月規模膨脹了十幾倍。筆者可以打賭 大部份購入者 對此項投資屬於[半知全不解]。 已買入者 只須反問自己 為何有這麼好的投資 銀行自己不參與 寕願為賺近乎可恥的息差去冒險借錢給人炒商舖 是否銀行本身覺得 這項ETF投資的風險 較借錢給人炒樓更高。當然亦有可能是筆者 好人當賊辨也說不定 筆者能說定的 這隻ETF風險程度 理應低於accumulator 起碼不用上身! 

有花讚花香

領展房產信託基金 上市編號823  近5年(由2021-25年) 財務概要: 收益持續增長 由107.44億增至142.23億元、物業收入淨額由82.38億元增至106.19億元。以上兩項數據 投資者或許找不到明顯值得投訴之處。

或許見埋以下數據能見真章 : [1].可分配金額2021年為60.1億元、22年64.19億元(+4.09億元)、23年63.11億元(-1.08億元)、24年67.18億元(+4.07億元)、25年70.25億元(+3.07億元)。[2].每基金單位分派2021年為289.99仙、22年305.67仙(+15.68仙)、23年274.31仙(-31.36仙)、24年262.65仙(-11.66仙)、25年272.34仙(+9.69仙)。

好明顯可分配金額於2023年出現負增長 而每基金單位可分配金額在2023及2024年同樣出現負增長 主因為2023年領展五供一股 每股供44.2元 令發行股數增加20%所致。

至於財政狀況 淨負債比率近5年維持於17.2%至21.5%之間 屬合理水平。

最新財務報告(截止今年9月底) 負債總額678.6億元 總資産2259.8億元 負債比率30% 每股資産淨值61.19元。

執筆時領展報價34.66元 市賬率0.56倍 預計股息率7.32% 市值896.7億元。

筆者個人意見:  綜合方方面面因素。含往績、派息、管治及規模 在香港房產信託基金中領展該屬首選。

利益申報: 本人持有領展房產信託基金權益。

人生

我1977年投身社會 第一份長工月薪不多 但以相當滿意 一來較前時的暑期工薪金多一點 二來貪是文職。但不久就發現做白領不夠學歷 要升識難過中六合彩。解決只有兩個方法  讀夜學進修或轉行。我少有優點之一是有自知之明 知道再浪費時間去讀夜學 結果都係曬錢兼捱眼訓!  因此轉行是唯一的選擇  由文員轉做西廚 工作時間長 環境差兼辛苦好多。但薪酬的增加 對我來說以屬恰當的補償。

人生不如意之事十常八九  發覺自己投錯飴 固然失望 但總不能怪責自己 因錯不在我 因不能透過自身的努力和奮鬥 就能去選擇誰做自己的老爹。但既已長大成人 有能力決定自己命運 就真的不好意思再埋怨他人。人性本惡  別人對你不好屬天性 所以若有人對你好些 就應該感恩 因遇到好人和幸福一樣 並非必然。 累了 要去見周公 ! .....有緣待續。

調研九倉置業

據九倉置業(01997.HK)中期業績報告顯示: 集團負債總額總為347億元，扣取14億現金儲備，債務淨額333億元。半年利息支出8.53億元 平均實質借貸年息率為4.4%，若銀行減低貸款利息0.25%。九置每年可省卻利息約8325萬元 或每手1000股可省到約27.4元 得益有限。未來一年到期貸款為91.18億元，以集團手上持有的14億元現金 再加上高達440億元嘅可動用信貸 資金周轉應不會出現問題 何況必要時 集團還有一個價值逾65億元的藍籌股組合 可供套現。直至今年6月底負債比率19% 股東權益1852.3億元。

作為一隻實力藍籌股，九置的主業為物業投資 優點是能提供相對穩定的經常性現金流，集團上半年經營業務 帶來的淨現金流入 就有34億元。

以集團的保守經營傳統 股價難有急升機會 但若論生存係數 確實優於大部份同行 底氣來自擁有價值逾2000億元的投資物業及每年超過100億元的租金收入。

現價24.9元 市盈率84.9倍 股息率近5厘 市值756.6億元。

減息對新地的影響

美聯儲12月減息0.25厘對新鴻基地產(00016.HK)有多大影響?

截止今年6月底，新地債項總額為1102.17億元(63%為銀行借款，37%為票據及債券)。其中473.24億元屬港元浮息負債，假設香港跟隨花旗減息0.25%，新地每年就可省卻1.18億元利息開支，但相對集團財務支出總額47.51億元*作為衡量，獲益實在有限。當然間接受益依然存在，理論上置業者會因按揭利息支出減少，增加多一點置業的欲望。

*利息總支出為47.51億元，減去利息收入3.71億元及撥作資本性支出之金額18.95億元=[淨]利息支出24.85億元。

獅王回歸 2

恆生指數收報25,976 升446點 成交額2,426億元。

昨天筆者還以為減息25個點子，大市早已預計，因此市場不會有反應，怎料今天市場先生就象找筆者作消遣似的，或許是怕路過網民，不知筆者[好燈]，即時弄起個市。大户想弄高股價時，壞消息往往低調處理。據aastock.com引述知情人士稱，匯豐控股將支付約23.4億元，以了結法國檢方對其涉嫌參與“Cum-Cum”税務醜聞的刑事調查。以匯豐的規模衡量，23億只是一個小數目。但類似事件已發生過N次，好像罰極都會重演，怎看都屬於壞消息。但匯豐股價卻應跌反升，市值增加約560億至2萬146億元，同時更破了歷史記錄。

現價117.3元 市盈率12.1倍 PB1.63倍 股息率5.76% 市值20146億元。

獅王回歸

匯豐控股(00005.HK)市值突破2萬億元歷史記錄!

2009年3月匯豐控股宣布世紀大供股 每12股供5股，每股供股價28.1元，集資1380億元，消息震撼整過股票市場，股價曾低見33元，著名股評人胡孟青更在有線電視直播節目上一時感觸落淚。筆者並不敢揶揄這位高傲的女財演，因醒覺期間自己在個股交易紀錄中，虧損最嚴重的單次交易。

2020年4月匯豐控股應英國監管當局要求，取消派發去年第4次股息及同年所有季度或中期股息，亦會暫停股份回購。一向靠食息的小股東當然首當其充，怨聲載道，更有勇者用利差交易模式，貸款買滙豐 賺息差! 

期間有網民重提2017年一名80後的士哥大佬靠「一注獨贏儲滙控成功退休」的故事，好奇這位故事主人翁當時情況如何，究竟是「一注獨贏」還是「財息兼失」。話說2016年12月，這位向士司機終於買夠4萬股，市值約260萬元，平均每個月可收過萬元利息。但到2020年4月 它那4萬股滙控卻貶至160萬元，股息則暫停派送。可想而知當時這位仁兄的心情如何! 再假若他堅持至今，又是另一番光景 他那4萬股滙控 價值升至468萬元，去年收取股息271,272元。

所以歌仔都有得唱，炒股如賭博，贏輸都冇事定，只要做好本份，自問對得起得來不易的血汗金錢，其它的亦無為過份上心，始終老天爺會有安排!

鄭家或許計劃去挽救祖業?

昨天恆生指數收報25,530 跌10點 成交額1,824億元。美聯儲減息0.25% 市場早已預期 反應自然不大 至於明年是否減息 到時再算 反正在這個誠信如糞土的時代 番邦高官的承諾 往往漏寫 免責聲明“信者自負" !

有消息指周大福企業 作價337億元出售澳洲電力業務Alinta Energy給予星洲財團，或許事有湊巧 鄭氏家族 近日重組家族基金架構 將所持有的周大福珠寶(1929)約54%股權轉予周大福企業 令其持股增至73.38%。同時趕及今個月尾收取15.92億元中期股息。加上出售Alinta Energy的消息。筆者個人良好意願。莫非鄭氏家族 真的有心透過周大福企業去挽救祖業?

周大福企業才是鄭家的核心産業，家當十分豐厚，除上述提及的周大福珠寶(1929)73.38%外，為大眾所知的還包括持有周大福創建(0659)74.37%、新世界發展(0017)45.24%、萬邦投資(0158)11.93%、佐丹奴(0709)24.28%、新時代能源(0166) 65.91%、綜合環保(0923)46.93%、聯合醫務(0722)16.26%、澳門娛樂公司約10%、啟德體育園75%、價值近200億元的中國平安保險3.4%股份、全資擁有廣州 武漢 天津三地的周大福金融中心、瑰麗酒店集團及澳洲Alinta Energy......。

 

京東集團(9618)

前時 京東集團與阿里、拼多多在電商業的競爭中投入巨額資金，這場「燒錢大戰」重塑了中國電商市場份額，阿里仍俱生規模上的優勢、京東守住基本盤，拼多多憑藉創新模式異軍突起。幹完一場大龍鳳，引來相關政府部門關注，監管趨嚴，結果方方面面都收斂，大事化小 以和為貴。

或許始終是商人本色，鬥電商難分勝負，就去鬧外賣。外賣被外界認為是高投入、低利潤的行業。怎料亦能誘使阿里及京東去參與「內捲式」競爭。結果 京東、阿里、美團在2025年第二、三季 同樣投入大量資金 參與這場「外賣大戰」可惜未見其利 先見其害，今年三大企業 因惡性競爭 合計就少賺超過200億元。而市場格局從此由美團獨佔市場，變為美、阿、京三分天下。

莫非是缺乏投資項目，阿里及京東好像有意在香港地產市場分一杯羹，前者斥資72億元收購銅鑼灣 港島壹號中心部份權益，有傳將會成為阿里集團香港總部，後者則以35億元購入中環建行大廈50%業權。但看來要將大廈改名有點難度，若作為京東集團香港總部會有點美中不足。

今天亦是京東集團旗下京東工業首日上市，即時為集團釋放出數百億元資產潛力，京東向來財技了得，早已適時將旗下具有規模的子公司有序上市，套現大筆資金用作發展。

信和知錯能改

恆生指數收報25,540點 升106點 成交額1,933億元。前景迷迷惘惘  今日恆指仍有逾百點升幅 都算交到功課 至于交投不足 年近歲晚銀根緊就預計了。還有十多交易天就到2026 。年初至今恆指升了近6千點。相信大部份的經理都會放慢手腳 平平??過埋2025，有大茶飯待明年再作打算。

今年香港經濟最令筆者覺得詫異的是一批身經百戰的[百億級]富翁，竟載在自身賴以起家的行業上，更嚴峻的甚至一鋪清袋。 或許成功非僥倖外，失敗必有因 能吸取教訓而能兼能切底改善的商人確實不多。想來想去除了李嘉誠外，就只有信和置業的黄志祥。

1997年正處香港樓價高峯期，當年的地産大好友信和置業主席黄志祥先生，以破紀錄118.2億元 投得小西灣一幅住宅地王(即南灣半島)，而當年整間信置的股東資金才264億元，該項目單地價已相等於信置股東資金近45%，可見這項目對信置的影響有多大!

信置購入該地皮不久，就遇正亞洲金融風暴，期間樓價急跌逾40-50%，隨之而來的資產大貶值。集團主業住宅銷售自然成績欠佳，困難與資金壓力可想而知!

其後，黃志祥調整銷售物業策略，減價促銷 隨市場調整售價，加速出售存貨，以維持現金流 資金回籠減債。同時近乎停止買地，延緩非核心項目，降低營運開支。出售非核心資產，還有一點值得為管理層點讚，雖面臨壓力，但仍保留核心收租物業，倚賴租金收入提供穩定現金流，若過早沽清優質資產，將來行業復常就與信置無關! 此外當年一個優質的收租物業組合，往往被金融界視為最優質抵押品，尋求再融資自然順利得多。

黃主席當然不只有這幾度板斧，最關鍵的是能夠引入中銀旗下的新中地產等作南灣半島發展項目的股東，分擔財務安排。中銀之所以願意間接入股，除了信置是中銀的老顧客，商譽頗佳外。王生又說服特區政府 以興建多兩條街路 換取多點可建樓面面積，令此發展項目成本大幅下降。結果如何 也不用筆者多說啦!

或許經此一劫 王先生最大的得著就是今年交棒給囝囝時，信置資產負債表顯示有超過4百多億元的淨現金儲備。相較同行正要為旗下公司生存而戰，實有天淵之別。

今日焦點股之麗新發展

麗新發展(00488-HK)剛公布以34.98億元 出售香港中國建設銀行大廈一半權益給京東集團。以年租金收入約2.29億元計 毛租金收入3.26%、每平方呎樓面價為3.11萬元。以今時今日的經濟環境已算不俗。但相對麗展的的成本價 仍要虧損約2.61億元 幸有淨現金流入24億元。

財政情況: 截止至今年7月底 麗新發展總資産為642.28億元、總負債348.41億元、負債比率為54.24%。流動負債184.01億元、流動資産138.95億元、流動比率0.75、即代表手頭緊。持有現金及銀行結餘20.14億元 須於明年7月底前償還之銀行貸款61.17億元 已成功再融資30.6億元，加上出售商廈資金到賬，應可解決短期內的資金流問題。長線則示付中、港兩地的地產業務 能否大幅改善及麗展管理層的能耐。

麗展最吸引之處 當然是超便宜的估值 現價每股0.6元 相較賬面每股資產淨值15.9元 折讓高達96.2%。當然那有這麼大隻蛤乸隨街跳 至於風險有多高? 網友自己衡量吧! 筆者年紀大 冇膽去做他的股東。

有數得計之 長和VS長建

長江和記(0001.HK)現價54.45元 市值2085.4億元。長江基建(01038.HK)現價報51.9元 市值1307.6億元。長和佔長建 75.67% 市值988.5億元。除去長建的價值 長和其他資産估值為1096.9億元(2085.4億-988.5億)。是否合理?

這些資産包括持有 1).加拿大能源公司Cenovus Energy 17.1%股權 市值450億元。 2).高峯時佔全球貨櫃碼頭吞吐量近一成的港口權益。3).全球電訊資産。4). 75%屈臣氏。5).多間在港交所上市的附屬/聯營公司。6).集團直接持有的基建資産。7).一幅位于青衣島佔地10萬平方米 待重建發展地皮。8).除去長建部份 持有現金儲備1248.9億元。事實上 長和持有的資産多如繁星，或許連李家父子也記不清! 

講完資產當然要講埋負債，除去長建所佔份額，長和總負債為4324億元(上述資產估值是包含負債，例如淡馬錫以440億買下25%屈臣氏權益，除獲得該公司四份一資産權益外 還須承擔其四份之一負債，合理推斷長和總負債應大大低於表面數字)。

附註: 1).Cenovus加拿大能源公司，預計未來總產能約為每日100萬桶石油當量，最新市值469億加元(2636億港元)。

2).長和的環球港口資產(除中、港兩地)，年前有美資出價190億美元(1482億港元)洽購，後因涉及敏感政治問題而擱置。

4).2014年星加坡淡馬錫控股斥資440億元向長和購入屈臣氏集團25%權益 餘下的75% 長和繼續持有至今。

5).和黃醫藥38.1%、和電香港66%、長江生命科技45.3%、TOM集團36.1%.....。

6).長和直接持有多間基建企業Northumbrian Water、Park N Fly、Australian Gas 、Dutch Enviro Energy、Wales & West Utilities及UK Rails之權益。

7).前身為香港聯合船塢。

有數得計 閣下認為上述兩母子 誰更有投資價值?

*利益申報:本人持有長江和記(0001.HK)股票權益。

財經日誌(12月8日)

恆生指數收報25,765 跌319點 成交額2,062億元。

人民銀行公布，截至11月底，外滙儲備為33464億美元，較10月底上升30億美元，升幅0.09%。蟬聯全球第一位，黃金儲備增至7412萬盎斯，市值超過3121億美元。香港特區外匯儲備資產為4,131億美元。憑這豐厚家當，老外要打經濟戰， 一百個索羅斯一齊來也不用怕。據高盛報告顯示 今年中香港4大銀行於商用地産的相關貸款如下: 滙豐銀行 4096億元 佔總貸款5.59%、恒生銀行1397億元 佔16.44%、中銀香港2178億元 佔12.89%、東亞銀行656億元 佔12.38%。看來並沒有象傳媒形容般嚴峻。今日出了投票結果 我家支持的候選人順利當選 今晚出街吃飯慶祝。平時被母虎逼吃五谷米、少肉多菜、喝的是白苦瓜西芹汁 不常找機會慶祝下 真係好難鼎!

新世界1990 VS 2025

新世界發展 現今的财政情況 相較1990年 需老帥重出冮湖挽救公司時還糟糕。截止今年6月底集團 總資產為4202億元 總負債2135億 負債比率50.8%。總資産中近半是低於市值的投資物業 其餘的家當有難於套現的農地 無形資產及興建中的物業 加上因錯判形勢 重注購入的雞肋資産 合理推斷 集團負債比率 必然比賬面為高 況且這仍未計入351億元的永續債券。

由今年6月底至2027年6月底 集團到期銀行貸款合共228.7億元。這條數應以按排妥當 集團即時可動用的資金高達450億元(含現金儲備258.5億元 銀行備用貸款191.5億元)，另有銀行再融資882億元已順利過關。但戲肉在第3及第4年後 到期債項合共771.7億元。而銀行團批出逾880億元的再融資貸款，最早一批到期日將於2028年6月30日。

金融界對新世界已俾足面子，但危機顯然未過 只是爭取到多點時間去挽救這條飽食 卻嚴重消化不良的巨龍。至於結果如何 就真的只有天曉得!

至於責任誰屬 說來也無為 在出事之前 鄭志剛曾被吹捧為全港最佳CEO 甚至四度蟬聯。 當時為何不見有識之士挺身提出警告? 現在環境是連白手興家 身家百戰的商場老手都正為生存而戰，將所有責任歸咎於一個經驗不足的富三代 實有欠公允。

*當年彤叔在商界叱吒風雲 新世界區區百多億負債 怎會難倒富甲香港的鄭裕彤? 但現今的環境卻與當年大不相同 老帥已先遊 人在人情在 現今新世界的負債已達千億級別。香港整體物業市道的前景 卻與當年天淵之別。

天津發展估值便宜

天津發展 上市編號00882  現價報2.45元 市盈率4.8倍 股息率5.71% 市值26.28億元。

截至今年六月三十日止六個月中期業績︰收入減少7%至5.48億元、期間溢利大升近60%至6.15億元，主要涉及按公允價值透過其他全面收益列賬之2.43億元權益工具之股息收入所致，屬非常性，股東應佔溢利3.44億元 增19.5%。中期股息維持5.18仙。

財政情況及派息能力 : 負債比率26.9%、流動比率2.09、現金儲備59.09億元(相等於市值2.24倍)、銀行貸款19.72億元、股東權益128.57億元，市賬率0.2倍， 按貸款總額相對於股東權益計算之資產負債比率約為15.3%，此外還有6.35億元的各類金融資產 (包括上市公司股票、存款證及信託基金)大部分可以迅速套現。若要維持現今派息水平(每年每股派送0.14元)，涉及資金1.5億元，對於天津發展來說難度不大。

集團主要業務 除了機電業務虧損4229萬外 其餘部門業績對股東應占利潤全屬正數，其中醫藥1.32億元，升降機服務1.22億元，公用設施7836萬，港口服務7200萬，酒店1560萬元。利潤來源相當多元化 具備分散風險優點。

天津發展屬市政府窗口企業 於1977年上市 上市價6.6元， 歷史高價(2007年)13.5元， 歷史低位只有 天曉得，現價2.45元。

新世界能否歷史重演？

根據新世界發展(00017.HK)1990年年報顯示，集團總資產為382.6億元，總負債為143億元，負債比率37.3%。相對純官1989年初接棒時，總資產增加了288.9億，總負債增加了106.6億元，負債比率38.7% 減少140個點字。負債比率起碼有少許減幅，為何小股東怪責純官好大喜功，要求彤叔重出江湖 主持大局?

問題在于純官接掌帥印後，急求表現  靠借貸大舉投資 買入的資產有一個共同的特點，估值雖然偏低 但現金回流慢 套現又困難。例如收購永安集團  由于無法取得控制權， 眼見永安集團資產雄厚 也只能[鄧家雞見水] 還套牢大筆資金。雪上加霜  鄭大少不知何故對酒店業情有獨鍾， 以當時的天價22.7億元收購美華達酒店集團，同年又購入君悅及海景酒店一半權益，再將新世界酒店私有化......耗資近70億元。說句公道話當年投資酒店並無不妥，問題在於酒店屬於資金回流慢的資產，這對於當年流動比率 0.75倍的新世界來說，難免會令持貨者有點不安。

當然[事後孔明]來看，投資者未免過濾。就算集團核心資産 新世界中心及新世界大廈不能賣，新世界能套現的資產依然甚多，記憶中有美乎新邨商場、中區萬年大廈、灣仔煕信樓、會景閣、半山區梅道豪宅、信德中心45%及大量酒店業權。再加上8.51億元現金儲備，來自租金、物業銷售及酒店等業務的正常現金流，還有再融資能耐......。

當年只要認真調研一下，會發覺新世界絕非資不抵債，資產亦有價有市，集團只是有少許周轉問題。就算彤叔不出山，合理推斷 新世界只需休養生息一段時間，隨著不久後 香港物業市道恢復元氣，集團的資金流問題 自會迎刃而解......待續。

經濟日報持有現金=市值1.2倍

經濟日報(00423.HK)公布截止今年9月底止6個月中期業績:

收益為3億6443萬元，其他收入561萬元，減去各項經常支出及稅項 合共3.93億元=基礎業務虧損2230萬元*。要留意紙媒已成夕陽工業， 管理層更努力只是逆水行舟 實屬非戰之罪。

那麽經濟日報是否沒有投資價值? 非也! 調研財政情況便知，集團全無銀行負債，現金儲備4.127億元(足夠維持現今派息水平 每年8仙 需款3453萬元) 超過11年。以現價0.8元計算 股息率高達10% 相當有吸引。股東權益7.629億元 PB0.45倍。

*未計資產減值111萬元。

**集團主席馮紹波曾捐出10%股份給香港大學 可見其人格高尚 不會公司有錢不派。何況主要股東中還有一個慈善基金 或許不少有需要人士等錢開飯。

筆者個人意見: 持貨者若不屬重注 倒不如繼續持有 收取豐厚股息兼作支持本地良心企業。

從新地業績看地產市道

新鴻基地産(00016.HK)的收租物業價值，由2021年3958.8億元 增至2025年4170.4億元，增幅5.35%。但溢利卻由191.5億元降至183.9億元，減少3.96%。毛租金收入 由4.83%降至4.41%，投資物業價值增加，並不表示物業升值，大部分是增加投資所致，相反收益及租金卻不升反跌，再加上投資物業慣常年年估值 一加一減  條數比實際情況 恐怕會更差。

新地 2021年賣樓收入460.1億元，溢利209.9億元 溢利率45.6% 正行生意或許只有成功的新科技企業會有此成績，同時期的百業之母-銀行業正為息差收窄而心驚胆跳，一單壞賬 天曉得要做成多少單[好賬]才能補上，做廠的也好不到那裡，能影響到業績的因素多如天上繁星。

香港的資金都一窩蜂集中在[磚頭]相關業務上，還以為做地產仍可躺著也發達  結果.....。今個財政年度全港最佳地産商-新鴻基地產賣樓收入345.5億元 收溢82.9億元，溢利率降至23.9%，雖比五年前賺少過半，但與其他行業相比，依然看似不俗。

新地出名土儲豐厚， 地皮成本一般都較同行為低，但看來亷價地皮賣少見少，前景實在不大樂觀。市面上地產商賣樓蝕本已成常態，就算要躺著待轉機 也需要實力作後盾，否則只會死快些。

新地是一間質素良好的實幹企業，就算在最壞的情況下，應不存在生存問題，相反若地產市道回復常態，新地必然是最大得益者之一。

執筆時 新地現價98.45元 市盈率14.8倍 市賬率0.46倍 股息率3.8% 市值2852億元。

調研旭日企業

旭日企業(00393.HK)主要業務包括裝修工程、出口業務、金融及零售 等業務。前兩項業務就佔了集團總收入82.9%、金融業務僅佔少於12%、零售就佔餘下的5%。但看資產表卻是另一回事 僅佔收入12%金融業務就佔去整個集團總資產38.3億元極大份額。若將旭日列作證券投資股 反而更接近現實。截止今年6月底的財務表顯示 股票市值就高達20.1億元或佔總資産的52.4%、現金11.4億元佔29.9%。即股票+現金就佔去集團總資產82.3%。但值得放心的是股票組合幾乎全集中於建設、工商及中國3大國企銀行股。

財務狀況: 負債比率20.7%、流動比率2.27倍、持有11.43億現金、銀行負債380萬元、並有列為固定資産 卻可迅速變現的藍籌股票約20億元。盤數可說靚仔過肖戰。盈利能力：甚為依賴3大內銀股價走勢及派息政茦。

筆者個人評價: PB0.7倍估值屬合理、應能維持派息水平(現價1.41元計 股息率約7%)，管理層作風王道 有與小股東分亨成果的品格。但投資往績曾遇滑鐵盧，要為錯誤投資內房相關債券撥備4.53億元。集團負債低， 流動資產豐厚， 年初至今不停回購股份 價格介乎1.27至1.32元之間。大股東持股約七成，街貨有限，具私有化的誘因。

阿里不少資產被忽視

恆生指數收報25,935 升175點 成交額1,793億元。十個牛皮九個淡，大市波幅不夠，熱錢沒足夠水位食糊，必然會作旁觀者，靜待時機才出擊。加上頻繁的批股集資及 IPO新股上市，抽調不少購買力，大事好自然會較為淡靜。

頂級大藍籌兼次股王-阿里巴巴(09988.HK)  投資者焦點往往集中在電商業務，能否維持龍頭地位，AI雲端新業務的增長是否符合預期，旗下上市附屬企業(阿里健康、大麥娛樂、高鑫零售及微博)的股價變動，再深入一些 最多只是留意一下近期參與[外賣 燒銀紙大賽]的進展如何?

不會有太多投資者注意到阿里集團的百寶袋內，仍有不少貴重卻不起眼的資產? 跟據中期報告披露，阿里出售土耳其生活服務商Trendyol GO的85%股權，產生收益66.54億元。筆者都是看見報導，才知阿里在土耳其都有投資。而早已失寵佔33%權益的螞蟻集團，上半年都貢獻36.1億元股息給阿里。涉及金額相較地鐵(00066.HK)同期 派送給全體股東的中期息還要多。

財經日誌(12月3日)

恆生指數收報25,760 跌334點 成交額 1,643億元。88隻藍籌中，71隻下跌。跌幅相當全面，幸跌幅大 成交小 顯示拋售壓力不大。

前文[抽水機]提及 見市好 不少上市公司承勢批股集資，這對大市來說自然弊多於利。況且要留意 今年底前 陸續有28只新股解禁期屆滿，解禁規模達1900億元。影響股價高低的因素甚多。主要為個股的綜合基本因素，大市走勢，突發嚴重消息、股票僧多粥少 供求失衡。

下星期一(12月8日)截止認購的新股，京東工業(07618.HK) 將發售2.11億股，每股招股價12.7至15.5元，籌集26.8至32.7億元，整間公司估值為341.32億 - 416.57億元。上市成功後首大得益者，自然是其母公司-京東集團(09618.HK)， 即時釋放出集團內數百億元的資產潛在價值。

京東集團持有3間上市附屬公司: 

京東健康(06618.HK)佔67.36% 價值1295億元，京東物流(02618.HK)占63.27% 價值517億元，快將上市的京東工業(07618.HK)上市後佔72.34%，價值介乎247億-301億元。

4座大山

困擾香港股票市場的4座大山: 1).投資信心仍未復常，近幾年外資撤出頗為明顯。Naspers出售騰訊、美團。SoftBank出售阿里巴巴。巴郡賣出比亞迪、再加上出於政治因素，美資含戾沽清中移動、中油海....。涉及資金肯定天文數字，若無北水出手打救， 後果不堪設想。2). 中、美關係根本性改變  息事寧人、韜光養晦、以和為貴早已失効。打熱戰的機會應該不高，但打經濟戰似乎是時間問題，香港作為國際金融中心，必然首當其衝。3). 港股由今年4月初低位反彈至今，已升逾6千點或30%，估值已不算太過偏低，吸引力自然減少。4). 中、港兩地經濟已融為一體，國內經濟傷風，香港經濟必然重感冒，內地經濟放緩，香港經濟自然難以樂觀。

 

抽水機

恆生指數收報26,095 升61點 成交額1782億元。近期大市興旺 上市公司管理層自然把握機會趁機抽水。

比亞迪(1211)宣佈配售近1.3億股新H股，集資約435億元，每股配售價335.2元。

小米(1810)公布，以先舊後新方式，以每股53.25元，配售8億股，集資426億元。

越疆(2432)以每股46.8元配售1666萬股新H股，所得款項總額約7.8億元。

蔚來汽車(9866)布配售1.19億股新股，集資35億元，配售價29.46元。

中國宏橋(1378)以每股29.20元 發行3.2億股新股 涉及資金93.6億元。

今年香港IPO集資預計達2800億元。

真有點擔心 股市的水源被抽乾!

題外話: T0M集團獲長和附屬認購45億元後償永續證券，令筆者有點困域 TOM集團市值才16.82億元。近5年只有2022年賺了1.42億元，餘下4年累計虧損16.55億元，況且近5年股息均欠奉兼處於負資產狀態。雖然長和是TOM集團的母公司，但也沒有必要為這間劣質公司注入45億元新資金(相等於TOM集團市值的2.26倍)。況且發行永續證券的所得款項主要用於償還TOM重大負債，並非用作發展業務之用。

味千控股 現金=市值193%

味千控股(00538.HK)公布截至2025年6月30日止中期業績: 營業額約8.75億元(人民幣 下同)，增加5.9%。期內增加店舖33間至602間，股東應佔溢利2423.2萬元，去年同期虧損715.7萬元  每股盈利0.02元 毛利增加約5.9% 毛利率保持77%水平。

財政情況: 現金儲備約16.9億元(相等於味千控股總市值193%)、 銀行貸款為3674萬元、 資產負債比率0.9%、 流動比率為3.5倍、 淨利息收入256萬元 盤數相當健康。

味千2007年3月上市，IPO價5.47元(港元、下同) 歷史高低18元 ，現價每股0.88元(市值9.61億元)，潛水95%，而PB僅0.33倍，估值偏低。

派息政策: 這方面記錄良好 無論業績盈虧 近6年都有派息 合理推斷今年成績比去年為佳 去年派息6.4港仙 就算派息持平 現價計股息率7.27% 以具吸引力。

瘦田冇人耕 耕開有人爭

國内外賣行業硝煙再起，這場「燒銀紙大賽」，正式開鑼。參與者並非泛泛之輩，而係粒粒巨星。阿里巴巴、京東集團擺明車馬向行業龍頭美團挑戰。初賽成績顯示阿里巴巴旗下零售收入近60%升幅、京東外賣業務砸下百億投入時，美團的業績報表即時反影，核心本地商業板塊三年來首次由盈轉虧140.71億元(人民幣，下同)與上年同期145.82億元的盈利對比， 對利潤削減超過285億元。

美團、阿里巴巴、京東等大企業在戰略轉型期的抉擇與耐力，正是市場審視其未來價值的最重要維度。粗略計算三巨頭的彈藥儲備:  阿里可動用流動資金最強高達5738億、京東則有2105億、作為衛冕者美團亦有1413億元。假若他們均不惜血本去爭奪外賣行業的市場，是否化算實在難料，本業倒不如集中火力搞好本業，或許勝算會更大。

恆生指數收報26,033 升174點 成交額2,008億元。除了成交略嫌淡靜外，升幅亦算交到功課，最起碼企於兩萬六大關口以上收市。

調研載通國際

載通國際(00062.HK)中期業績，股東應佔基礎盈利為2.851億元，大升1.3倍。主因為專營公共巴士業務的表現改善，車費收入增加及燃油價格下降導致燃油成本減少，宣佈恢復中期股息派送為每股0.3元，突顯管理層對未來經營前景佢有信心。

財政狀況: 負債比率29.5%、流動比率1.03倍、集團的借貸總額為41.9億元(其中一年內到期17.69億元)，現金儲備21.21億元，借貸淨額20.69億元。融資成本2,680萬元 較上年同期大減一半，未動用銀行信貸總額為32.8億元。加上穩定的車費收入(起碼沒有壞帳的煩惱)，集團現金流屬健康水平。

載通國際的物業部門亦不能小看，長期仍有車站改變用途的憧憬，短期則有佔50%權益的商廈The Millennity租客漸漸進注，將為集團提供可觀的租金收入。

負面因素：涉及民生 巴士票價調整受政府嚴格規管 只能飽你不死餓你不壞 盈利增長受限。燃料價格相當波動，工資及維修成本則易升難降。香港交通網絡早已定性港鐵為主幹，公共巴士屬輔助性質，未來發展空間大極有限!

*The Millennity位于觀塘巧明街，由兩座大樓各提供20層甲級寫字樓所組成，樓面面積約650,000平方呎，基座為樓高10層的大型商場，設有休憩及零售空間，總樓面面積逾 500,000平方呎，地庫為4層停車場，共設有近400個泊車位。

 

小試牛刀

 英皇國際(00163 HK) 現價報0.2元 市值11.03億元。

2025年中期數據簡報顯示，股東應佔虧損22.91億元，虧損金額已相等於整個集團最新市值2.07倍，相當嚇人! 

管理層策略：大股東以盡洪荒之力，好明顯是急於套現減債，象要錢不要貨，甚至動用私人資金去助集團度過難關，奈何現今香港物業市場，仍處於艱難時期，集團前景的覺令股東擔心。

在中期報告期後，公司已完成出售英國倫敦物業，並以11.6億元出售香港灣仔中國華融大廈給華僑銀行、以0.9億元出售3個澳門物業、加快推售住宅項目餘貨，包括壽臣山15號及半山住宅發展項目。

但相對快將到期的貸款，好象杯水車薪。幸有消息指英皇國際與所有相關的銀行已達成共識，現有銀行貸款安排將根據於2025年11月26日已同意的商業條款函件復常。至少在2027年7月31日前享有更大的財務靈活性以配合其未來業務發展。或許由於大股東的誠意，為集團爭取到多點時間去重組債務。

今年3月底的資產表顯示，集團仍有近300億元帳面值的投資物業及約43.7億元銷售物業可供套現。只要上述合共343億元的账面值資産能以半價賣出，加上7.37億元現金儲備及其他資產，以足夠清還所有銀行債行。

高風險高回報: 說句實話 英皇國際現況的確好糟糕，但假若今次危機能夠[大步檻過]，利潤或許會相當豐厚，輸就最多輸清本金，理論上贏就有無限遐想。(於2025年3月底英皇賬面上仍有股東權益169.4億元 相對市價折讓93.5%)。

*溫馨提示: 上述股票風險極高，只適宜[小試牛刀]，考驗一下眼光和運氣。直至執筆時，筆者仍無持有上述股票權益。

**[小試牛刀]該被理解為閣下仍有甚多把小刀，假若真系只得一把小刀，就切勿沾手上述高風險股票。