調研恆基地產

恆基地產 股份代號: 12  以現價24.95元計 市值1208億元 往績巿盈率為13倍 股息率7.21%。大股東李兆基家族佔72.82% 市值879.6億元  值得注意是大股東無嘗借予恆地624.48億元 可見李家對恆地之重視和關愛。 或許不少投資者覺得奇怪 既然願出這筆巨款去助恆地 為何不索性將其私有化 因街貨僅328.3億元。答案並不複雜 因私有化多數要有溢價才能成事 假設溢價3成 就是425.5億元。況且私有化後恆基那1984億元總負債 李家就要直接揹晒。 當然作為創辨人 情意結怎會不深厚 但更有感性 都要值得幫兼有能力去幫才能成事。恆地又是否值得幫?  恆地應有半個世紀歷史 太耐的難計 就最近6年 每年派息約87.1億元 而李家收到的股息 合共就超過380億元。

以恆基的質數 股價卻如此低殘( NAV67.45元) 除了經濟大環境出了問題外 主因為早前買入了兩幅高價地皮 一幅是剛落成 正招租的集團招牌大廈The Henderson。 當年買入地皮 呎價就超過5萬元 破了香港紀錄。 而稍後投得的另一幅貴地 同樣破了紀錄 不過非樓面呎價 而是成交價508億元 兩幅地王 單地價就740億元 加上建築費 融資成本及其他支出 這兩項商廈的投資總額 應不少於一千億元。更嚴峻的是兩項發展項目 起碼每年要提供租金50億元 才能算得上合格 但以現時的環境 實在難以樂觀! 

財政情況: 恆地去年底淨利息開支60.46億元 利息償負比率2.2倍 債務總額954.9億元。 今年到期有307.4億元 明年247.4億元 現金儲備216.2億元 負債比率22.6% 但未計及大股東賃款624.4億元。

集團去年有淨租金收近50億元 這方面的收溢應波動不大 因隨著新的投資物業落成 料可大大抵銷來自減租的影響  賣樓152.1億元 盈利24.59億元 毛利率16.1% 按年比减少近4% 但就算已最保守預計 未來賣樓僅平手離場 但單資金回流用作減債 利息支出起碼都省一大筆。而持有77.4億股煤氣公司 每年貢獻逾27億元股息收入 亦算穩定。其他細眉細眼的百貨、物管、建築、酒店、小輪....等業務就懶得去提 但炒埋都有一碟 銀碼億億聲。

以恆基的條件 要再融資應無難度 除了自由現金流不弱外 手上大把有價有市的資產 平多少應不難找到買家 例如减持11.5%煤氣公司股權 控制權仍牢固 但可套現有135.2億元。國際金融中心商廈羣(包括第1、2期及四季匯) 去年租收42.13億元 以5%年租估值 IFC應值842.6億元 恆地佔40.77% 價值343.5億元.......。因此筆者覺得恆地最多只屬賺多賺少問題  與某些重債內房要為生存而戰 相距甚遠。