香港豪宅依然有價有市

有人辭官歸故里 有人漏夜趕科場

近月香港超級豪宅成交記錄:

東半山MOUNT NICHOLSON 6號洋房10.39億元易手 呎價近11萬元。

何文田加多利山的ST. GEORGE'S MANSIONS，最新沽出三房大宅，為1座5樓B單位，實用面積1841平方呎，成交價8300萬，呎價45084元。

山頂「1 Plantation Road」第1期以招標形式售出Plantation Boulevard 1號洋房，為該期數面積最大洋房，成交價5.579億元，呎價91,130元。

半山「21 BORRETT ROAD」昨招標售出5樓07號單位，實用面積2,316方呎，屬四房雙套連儲物房間隔，連1個車位以逾1.38億元成交，呎價約59,767元。

西半山衛城道8號現樓「天御」，第2期昨售出1座26樓A室，四房間隔，實用面積2,772方呎，以逾1.35億元成交，呎價49,000元。據成交紀錄冊顯示，項目第2期於自今年10月推售迄今累沽10伙，每宗成交價均超過1億元。

全部成交價都屬世界級價格，買入者絕非泛泛之輩。豪宅有別於股票 就算要套現數十億元的大藍籌 不需一個交易天就能完成 在經濟環境出現隱憂時 要迅速沽售一間價值逾億的豪宅套現 並不容易 足以證明近月買入豪宅者的實力雄厚 香港物業並非有價無市。

外資對港股的影響 下

海外資金買入港股目的只有一個，有利可圖  股神先後買入中石油及比亞迪 賺夠就賣 不會像持有可口可樂般天長地久，巴郡帶來的資金的確有助港股的國際地位提升， 但巴郡帶來的只是資金 不涉及科技及先進營運技巧。所以對港股的禆益並沒有想象中重要。

根據香港交易所發布的《現貨市場交易研究調查》年度報告，海外投資者的交易額通常佔市場總成交金額的30%至40%之間 。這個比例在不同的市場環境下會有波動，有跡象顯示近期北水投下的資金， 已取代部分外國資金的份額，想深一層 亦非壞事。北水南下 並非全為利潤， 更重要的是兼負穩定香港金融中心的地位。只要香港上市公司 物有所值 又哪怕外國資金不回來? 

外資對港股的影響 上

海外資金無疑對香港國際金融中心地位有一定的影響力， 但筆者個人認為並非如大眾傳媒所形容般嚴重， 當年美資基金基於政治因素，賤價沽出中移動、中海油 結果如何? 又當四大內銀 股價殘到市盈率低單位數字  股息率高至近雙位數之時 依然大把財經分析員繼續唱淡，結果又如何?  在四大內銀的股價和市盈率都已翻倍 股息率因股價大升而普遍調整約三成之時，欲反說屬收息之選! 

見好唱好 堅淡唱淡 雖然未必準確 但總比獨排衆議 對飯碗更為安全。假設基金經理成績嚴重跑輸大市 會有什麼後果? 所以好多時明知哪只狂升的人氣股，基本因素成疑 卻仍有基金夠膽高追，道理好簡單  飯碗才是重中之重， 反正錢是客戶的 高薪厚職才是自己的。

又說句公道話 若然閣下對這班專業人士不滿!  好抱歉 這並不表示 閣下[嫉惡如仇]，只是缺乏同理心而矣! 合理推斷 當常人能有幸成為傳統基金經理  做法也會是大同小異。 至於何種基金才能真實反映出基金經理的能耐?  或許非對沖基金經理莫屬 自己爛賭 又怕賠身家 那會好得過 [別人出錢 你出力] 贏了固然有分紅 輸了也有基本管理費 況且更能自圓其說 顧客買得對沖基金 自然應該明白高風險高回報的道理 便能將責任推得一干二凈 ..... 待續。

調研京東集團

 

中國科技5強中 京東集團估值最為偏低 市值位列5強榜尾。集團主要業務是經營綫上零售及商業平台業務，以及提供物流服務。是中國最大平台3C電子、家電及B2C電商之一。商譽亦被大眾消費者所認同。可惜先後參與電商及進軍「新業務」外賣的燒銀紙大賽，影響盈利及投資者信心。

京東股價 近年大幅跑輸科技股指數，現價115.5元，較52週低位相差無幾。它的前景真是這麼不劑嗎?

最新成績表-2025年第三季核心業績概覽: 總收入2,991億元(人民币 下同)，較去年同期成長14.9%，服務收入年增30.8%，佔24.4%。年度活躍用戶 10月份突破7億大關。

利潤狀況：淨利為52.76億元。值得注意的是，包含外送、京喜及國際業務在內的新業務，在本季出現了較大經營虧損157.36億元。這主要源自於為擴張規模而進行的策略性投入。對第四季（2025Q4）的指引：公司管理階層給出了相對謹慎的預期，主要原因是家電、3C等「帶電」品類面臨高基數，以及國家「以舊換新」補貼政策退坡帶來的壓力。公司可能會自行提供補貼來刺激需求上市，這可能對短期利潤率產生影響。

大行評價: 匯豐及野村目標價同為144元，花旗144.3元。

京東的投資價值在於主業競爭能力依然強勁、管理層財技了得。多次適時將旗下子公司上市，釋放出數以百億元計潛在價值，況且集團財務良好，流動資金十分充裕，抵抗逆境能力甚強，與那些仍處於燒銀紙階段，依賴再融資才能正常營運的憧憬科技股，投資價值更不可同日而言。

利益申報:本人持有京東集團(9618)股票權益。

財經日誌(1月5日)

恒生指數收報26,347 成交額2,834億元。整體波幅偏窄，全日高低波幅不足200點，北水開業，成交額復常。外圍政治氣氛嚴峻，大市反應冷靜。89隻藍籌中，38隻上升，49隻下跌。傳統藍籌股 表現不錯 中電、匯豐、平安、中人壽股價創近年新高；科網股中表現最好的快手抽高11.1%，股王-騰訊升0.2%、次王-阿里巴巴升2.6%，可惜被網易、小米抽後腳 前者跌2.7% 後者跌2.3%，累科技指數只微升5點。受到委內瑞拉事件影響 三桶油全部下跌 中石油下跌超過3.5%、中海油3.3%、中石化下跌近2%。快將表決私有化的恒生銀行 收報154元 與收購僅差1元 看來成事的機會頗高。

百度實而不華

2025年全年，百度股價漲幅高則達63%，悶聲發大財 頗付合管理層的作風，低調兼實幹 自然有麝自然香，識貨者不少。看股價表現就知筆者所言非虛。

百度的亮點含中國搜尋引擎的絕對領導地位，份額仍超過60%，是用戶獲取資訊的首要入口。這為其帶來了持續的、高利潤的流量基礎。近二十年的運營，使其擁有深厚的用戶行為數據和商譽，是新競爭者難以短期內能超越。至於AI領域更是先行者，作為國內最早投入文心大模型，百度的「文心一言」是目前國內最領先的大模型之一。錦上添花是旗下昆仑芯快將在港交所上市 預計能釋放出數百億元的潛在價值。

百度的業務分為三層，1).行動生態（搜尋+資訊流+百家號等）雖然增長緩慢但仍是利潤和現金流的中流砥柱。2).集團的智慧雲相較同業的優勢在於 「雲智一體」結合其AI能力提供智慧化解決方案。3).自動駕駛：已在多個城市提供無人駕駛出行服務 雖然未到收成期，但憧憬卻十足。

百度現價142.8元 市盈率15.7倍 市值4144億元 52周高低位73.25-144.1元。

文化差異

微軟（Microsoft）創辦人Bill Gates退休后，Steve Ballmer及Satya Nadella 先後接管帥印中，成績有目共睹。蘋果 (Apple Inc.)現任CEO Tim Cook 的成績更可以與教主Steve Jobs相提並論。但他們為何不另起爐，反而甘心為 Microsoft、 Apple Inc. 作馬牛 ! 筆者起初認為要成立一間微軟、蘋果般的企業、門檻太高 什麼雲端 AI等業務 投入資金閑閑地都以十億美元計。要創立一間能與它們競爭的公司談何容易!

直到「股神」Warren Buffett 於本周正式卸下巴郡 (Berkshire Hathaway) CEO職務，交棒給Greg Abel。筆者才懷疑過往的想法不大正確，叫你籌集一千幾百億當然十分困難。但要你買入一隻優質的股票， 就豐儉由人， 人人都可以辦到。假若巴郡的業務不變，主力還是投資優質股票，那么份屬打工Greg Abel 若看好一只優質的股票，又為自己不購入 而去益巴郡? 又或許正如內子所言 這可能是東西文化的差異。

就算有Tim Cook或Satya Nadella之才，在香港商界也無用武之地。試問在本地的財閥企業中 有那間揸fit人，不是靠血濃於水上位的。