新世界發展與機管局達成協議 提前終止11SKIES合約，商場、寫字樓資產和經營權交由機管局接收。新世界亦要支付33.5億元提前終止費及工程服務。預計新世界於此項目虧損逾230億元。血本無歸之餘還要多付30餘億現金。但個人認為這項交易對新世界來說利多於弊 長痛不如短痛 壯士斷臂 卻能甩掉720億元風險承擔。
至於機管局看似好得益 實情並非如此 雖然零成本獲得帳面值200億元航天城及30多億元現金補償 但卻放棄720億元潛在租金收入 試想連新世界都無法營運的商廈 轉交由機管局管理 前景實在難以樂觀。 這亦是無可奈何 若堅持合約 新世界大有機會被拖垮 至於1元買下周大福所持有新世界發展權益認購權， 亦難有期望 期權不能轉讓 試問特區政府全資擁有的機管局 敢不敢去接管負債累累的新世界?
至於前一篇文章提及新世界貸款到期高峰將於未來兩、三年出現 涉及金額高於800億元 單靠集團營運現金流及出售資產 應該難以應付 再度大幅融資 債冚債將在所難免 到時就要看貸款銀行的態度!
新世界發展(00017.HK)公佈2025/2026財年（截至2026年6月30日)全年業績。收入為199.92億元，按年下降28%，核心經營溢利為77.02億元，按年增加28%。全年虧損為268.18億元。權益減少219.2億至1848.1億元。
投資者最為關注當然是財政情況: 總債務約為1,433億元，減少約27億元。淨債務約為1,263億元，增加約62億元。淨負債比率上升至68.3% 叧有永續債278.5億元 期內減債成績差強人意。
集團可動用資金合共約 330 億元(包括現金及銀行結餘約 170 億元及可動用的銀行貸款約160 億元)。將於2027及2028財政年度入賬的本港物業合約銷售收入約 209.1集億元。每年約50億元租金收入及其他業務收溢。
資產套現情況: 資產含上海 K11 Art Mall 購物藝術中心及上海 K11 ATELIER 新世界大廈所構成Reits ，計劃上市並沽出80%權益 預計套現約38億元。另公佈出售內地寧波商廈「寧波塔」及杭州綜合發展項目套現近20億元。在本港有意作價16億元出售尖沙咀凱悅酒店一半權益。合理推斷 未來一年內到期的232.3億元債務 將會問題不大。令投資者擔心為第2及 第3年到期債項 每年均高達超過400億元 合共821.5億元。怎還呀?
年初至今 人民幣兌港元升了5.4% 這對一眾大型內險H股 單在匯率方面已經受惠不淺。就以兩大藍籌內險股 平安保險及中國人壽為例 總資產分別為13萬8984億元人民幣、 7萬5910億元人民幣 匯率上調 理論上其資產增值以港幣計分別為7500億、近4000億元。
收市後 新世界發展將會公布最新全年成績表 據資料顯示 總負債只減少17億港元。 業績期後出售內地寧波商廈「寧波塔」及杭州綜合發展項目套現近20億港元。在本港有意作價16億港元出售尖沙咀凱悅酒店一半權益。對於淨負債高達逾千億元的新世界來說有杯水車身的感覺。
國家財政部發布通知，自2026年10月1日起，在全國範圍內實施居民購房貸款貼息政策，減輕新購買首套住房家庭的商業性個人住房貸款利息負擔。對內地相關產業 無疑是一項正面消息。
利益申報:筆者持有平安保險H股權益。
現今全球經濟環境有多嚴峻，也不用筆者多言，可惜明明見到四處都是灰犀牛，大眾都以為「見怪不怪，其怪自敗」。
令人擔心包括貨幣匯率波動， 最近30年日本採取近乎零息政策 成為全球平錢重要供應者。若然日元匯率依舊低殘 當然相安無事。一旦升回合理價 單計平倉盤 對於全球經濟或許是近乎災難性。大眾焦點在於日本經濟迷失30年 負債重 低利率 通縮 促使日元匯率長期低迷 久而久之 習以為常。但卻忽略了期間日本政府、 私人企業、 渡邊太太 已低調累績超過11萬億美元外國資產。若日本仔班師回朝， 對全球經濟震撼性可想而知， 連美國政府都要親自出手干預日圓 就知時態何等嚴峻。
最新一批銀債認購額超過1000億元 合理推斷全是閒錢 因買入後資金會被鎖死3年 港人並非冇錢 而是本地投資項目 並不吸引。香港住宅物業租金毛利率低於3厘 有買貴冇買錯的神話已撲滅 買樓收租作長線投資並不化算 至於港股 最大吸引力是估值平兼派息慷概。
匯豐控股去年派息總額逾1000億元、騰訊482億元、中銀香港224.6億元、阿里巴巴204.5億元、友邦保險及中信股份各派息近200億元、港交所158.7億元、新鴻基地產113.3億元、渣打銀行104億元、香港鐵路及中華電力同樣派息也超過80億元。
美國公債殖利率 20年期 最高可達5.45%、中期4.85-5.16%、一年以下平均都有高於4%以上 肯定搶走了不少保守資金。
