美聯儲局加息1/4%，估計加息4次，投資者有誰不預計到？但世界盃將開波，股市例淡，今早股市少許調整仍算合理。
加息早預了，空置稅可能贏到民意，但實際效益應不大，樓價[物非所值]是共識，但地產股一般nav都比市價有不少的折讓，有一定的防守力，個人認為地產股一線首選新地(016)，二線首選嘉華(173)，但兩股我都無持貨，正候位吸納。
香港住宅物業平均每年毛租金收入約2.5%，除去管理費、差餉/地稅、保險及折舊，每年有淨收入2%(即市盈率５０倍)已算不錯，又有遇到租霸的風險，而且不要忘記還要繳交物業稅，買樓時能有比市價平２-３％已算夠運。
而若將同一筆資金買入地產股，就以龍頭股-新鴻基地產(016)為例，每股現價$124，市盈率8.59倍、淨股息每年收入3.31%，完全免稅，真實資產折讓超過４０%，更沒有投資物業的煩擾。
但為何仍有這麼多投資者寧高價買物業投資，而不買地產股呢？究其原因是控制權所屬，物業岩價業主就可作主出售。但地產股小股東卻不能要公司賣資產分錢，一切全要看大股東決定。
這就是做成物業與地產股估值差距的主因，所以投資股票其管理層的品格至為重要。
綜合上術因素，加上財力限制，仍覺地產股更為合我。
四年一度的世界盃，連甚少看波的我都興致勃勃，首戰看好沙地。
Billy Sir,
回覆刪除Good afternoon!
I have much agreed with you.
I still have 016.HK. I regard it the "dragon head" of local "bigs".
But I also have decided not to buy it more because of its management. I dislike it buying Kai Tak high-costly land recently instead of exercise "shares buy-back".
Why the market price of 823.HK has been so strong in recent years? ... I think "shares buy-back" is a reason, thouth not the all.
I hope 016.HK's major shareholders can think more ..., concern more ..., and do more ...
^_^
這也是大股東和小股東看法的分別，小股東看重股價升跌，大股東則首重公司發展。[好價]我們就沽，但未聞郭家在[高位]減持。
刪除啟德地皮新地是否買貴了誰敢肯定，但即時就可使新地的土儲價值大升。但新地為何不回購股票，就真的不明白，他的財務情況實可買地兼回購同時進行。
刪除Why listing?
刪除I think "listed" cos. management should concern with the market price also.
A listed company can be benefited at relatively higher market price, e.g. easy to raise fund by alloting new shares at high price, gains shareholders loyalties.
^_^
領展的管理層是打工，盡力谷高股價對其大有利，但新地管理層是大股東會看更長遠。
刪除理論雖如此，但我和內子近年買/賣過幾多次新地連我自已都吾記得，即講做有條有理，做就橫蠻無理！
刪除我們炒出炒入當然望股價升，但郭家有買無賣為可要刻意弄升股價？他們不用葇招弄低股價入貨，已足可證明是殷實商人，無乜大事可供投訴了。
刪除上市為集資發展，但現在新地資金多到無處放，還需集資？股價就算比現價高三成才批股，你說對公司有利或不利？
刪除Billy Sir,
刪除I am naive ~ If maket price at around HK$200, I think it would be fair to all shareholders.
Besides, if 016.HK management do not know how to maximise shareholders' worth, it should seriously consider to pay more dividends!
^_^
客氣了，這都是我個人看法，末必對。但始終覺得我們關心的是隻雞何時肥到可以宰得，郭家關心是母雞可否愈生愈多蛋。
刪除Billy Sir,
刪除I am not those short-run shareholders. I also want 016.HK becomes stronger and stronger, and I will be ready to hold it longer and longer.
But recently I don't appreciate 016.HK's cash management.
I hope more us individual shareholders can speak aloud in this issue.
^_^
若我打算[超長線]做新地股東，我會十分認同管理層的財務策略，試想若樓災短期內出現，極保守的新地財務策略先可保命，後可擇肥而吃。
刪除Billy Sir,
刪除But it has just buy a "relatively" high-costly Kai Tak land! ... seems "may not be" a wise decision.
無意冒犯，但你真的可以肯定啟德那幅地買得十分不明智？2013年新地獨資已破紀錄217.7億元人民幣投得的上海地皮(現已建成徐社匯國貿中心)，當年我想法也覺新地做錯，但現在徐社匯國貿中心升值已百億元計。
刪除其實都幾攪笑，你是新地的長線股東卻指新地有些不是，我一股都無卻幫佢好話說盡。
刪除Billy Sir,
刪除A good discussion with us. ^_^
Of course no one can forcast whether 016.HK's Kai Tak land will be ultimately earning profits or incurring losses ... and so I just said with the words "relatively high-cost" which I mean comparing with other Kai Tak lands only. And you must know that a high-costly land doesn't stand for future losses, especially in HK.
016.HK "may" earn certain profits from this land. (As a present shareholder, I hope so. ^_^)
My thought was "why" 016.HK's management "not" wisely exercise "shares buy-back" as alternative to "use cash". (Certainly I will be got no reply from 016.HK management. ^_^)
At least, I have obtained Billy Sir's ideas and understood myself more.
Student learns from the market.
Many thanks.
^_^
Billy Sir,
刪除I like straight talks.
Of course I concern 016.HK so much mainly because
I am now a shreholder.
And you are a pre-shareholder!
^_^
可能我只是前股東，所以[無禁肉緊]也是事實！
刪除不過你若選擇和新地[長相廝守]就應該對其管理層有信心，相信他比你自己更善營商。
有不滿就直接E-MAIL去公司提出意見。若仍不能釋懷，大可和它斷絕關係，沽貨獲利了事。
股票是投資不是婚姻，無需包容，綜合因素認為０Ｋ就買，不滿就沽。
刪除還多口講句，個人認為買股好，買樓好，甚至新地買地也好，應關注的是買入價，將來能否賺到合理的利潤，別人買平你幾多，有何關係？
刪除一般是認為樓沒股票波動，而且樓可用上一倍杠桿，將收益放大
回覆刪除普通人來說，一層樓已影響至深，但股票卻豐儉由人，不用下下訓身。
刪除樓既係投資品，又係消費品；股就唔係
刪除股票本來已經有槓桿（公司借錢做地產生意）
樓有自住的用途，但樓按私人要負責，上市公司負債出事，股票持有者無須上身，風險甚有差別。
刪除也可以咁講, 樓按可以自己控制, 無咁大頭唔好戴咁大頂帽, 但公司借貸, 你無得說不 !
刪除相信用全副身家兼借孖展買股者甚少，但買樓者卻甚多，炒股失敗輕生的人不多，你我都親身經歷03年樓災，為買錯貴樓輕生的港人破哂紀錄，樓災比股災可怕得多，更可怕的事，它們好似孖生兄弟，同出同入。
刪除新地(016)有留意，不過實在太貴，唔知幾時拆股。佢d股票同佢d樓一樣，唔系普通人可以隨便買入 ^_^
回覆刪除拆細都保守過人，應100股一手較合理。
刪除相信管理層有考慮拆細後，有多d散戶，股價波動性會更大
刪除坐貨黎講，拆細後，好容易手痕放左。哈
同意，的確甚有可能。
刪除BILLY兄下面這段文字，收租佬一定有同感。"香港住宅物業平均每年毛租金收入約2.5%，除去管理費、差餉/地稅、保險及折舊，每年有淨收入2%(即市盈率５０倍)已算不錯，又有遇到租霸的風險，而且不要忘記還要繳交物業稅，買樓時能有比市價平２-３％已算夠運。"
回覆刪除至於收租佬為何只是持有物業收租，而不以地產股或房託收息的原因？其實很多人都是兩樣都有持有，不過普遍物業持有的價值高於輕資產。這背後有好多原因。有些是緣於股市損過手，有些是樓市大牛市中嚐了甜頭，繼續增持，亦有些是有低位撈貨的身手。
至於小弟認為股樓，最大的分別是股市，你的對手是高大威猛的高盛同大摩。樓市，只有你肯不停睇又捉到時機，總能找到比你弱的潺仔強(急住套現、分身家或賺到笑止賺都可以)。
而當你在樓市成功找到潺仔強(只是比喻，絕無不敬之處)，比市價買低了幾個%，可以是即刻賺了二三十萬，甚至幾十萬。當然，潺仔強在市旺時是稀有動物。但全城唱淡的幾個下調周期中，肯行肯試價的好有機會碰上一兩位。
刪除任何識計數的人都知租金加幅以近盡頭，因大部份港人都租吾起，但為何仍有這麼多人入市買樓呢？因為他們相信樓價有升無跌，收租多少回報，濕濕稅，Who care！
刪除而你若找到過潺仔強，比市價買低了幾個%，可以是即刻賺了二三十萬，甚至幾十萬，都無用，因有幾年吾賣得，幾年後樓價怎樣天曉得。
刪除若你家財萬貫或有個富爸爸當然無問題，但若不是又破釜沉舟式去買樓，將來若賺到＄也是應得的，因你可能是用條命去博，我自問無此膽量。
刪除另小弟愚見，你只要深入研究那隻心儀股票是否抵買，就算大摩、細摩都未必贏到你，何否股市大有可能是雙贏，不同衍生工具是零和遊戲。
刪除絕理解師兄的看法。小弟沒有惡意，只係路過，多口講了幾句收租佬的看法...
刪除我不是收租佬，不用客氣，有空路過大家討論下，歡迎呀！
刪除請教Billy兄對恆地(012) 的投資價值？
回覆刪除恆地當然是好股，而且小三通常被低估，抵買些。起碼比老二長實不務正業好些。不過，我始終都係偏愛大婆-新地，因地產純度比恆地更高，是看好香港房產不異之選。
刪除不過若果恆地願送出煤氣就發達了，但估計機會不高，因若送出煤氣，老三即變老？，四叔好無面。
刪除謝謝Billy兄回覆！我睇好恆地持有大量農地，同埋每年有10送1，長線有利價值增張，希望無押錯！
刪除恆地何只持有大量農地，它還是舊樓重建專家，在港、九、新界落了很多釘戶，若收樓成功，重建成本必較高價搶地低好多。
刪除反而10送Ｉ，是數字遊戲，不必看重。