調研九龍倉

發盈警: 九龍倉(0004)公佈因要為投資物業 作半年度獨立重估 預計應佔投資物業重估虧損淨額可能超過同期的基礎淨盈利   股東應佔虧損，為數介乎25-28億元之間。而重估虧損乃非現金及未變現的項目。儘管有上述情況，集團宣稱整體財政狀況仍然穩健。

筆者試為九龍倉秤下含金量: 

1)直至去年底 九倉扣除遞延稅項及非控股股東權益後，應佔投資物業價值606億元 減去上述重估虧損28億元 即最新投資物業估值為578億元。

2) 去年底發展物業資產估值為610.1億元 (其中國內佔37% 香港佔62%) 今年初至近日中、港 兩地樓價跌了多少 相信都不用多說  因此不作評估 但都應該都幾傷! 

3)長期投資(主要股票佔81.6%)去年底市值424億元 其中香港佔335億元 估值日恆指報16443 現報17002 即升了3.4% 再加上今年已收取的末期息合理估計應不少於10億元 而海外股票去年底值89億元 現時都起码值100億元掛。 合理推斷 九倉這項資產應值450億元以上。

4)物流資產 市要包括現代碼頭及香港空運站權益 賬面值176.4億元。

5)酒店資産為32.9億元。 

財政情况: 淨負債78億元(集團的負債淨額由116億元銀行存款與現金及194億元債務所組成)， 負債淨額與總權益比率僅為5.3% 相當穩陣 流動比率1.88倍 屬健康水平 加上能快速套現的有價證券約350億元 能提取信貸額仍有172億元 還有銷售物業按金有17億元 雖暫被列為流動負債 但待在物業項目完成後 就會自動變為集團的現金儲備  集團流動資金確實十分充裕。

私有化機會率: 正路來看 九龍倉的母公司會德豐 揹著大量土儲 頭寸鬆極有限 那有動機去攪私有化?  但筆者覺得這亦非全無可能 因九龍倉的街貨不多 應約3成左右 市值不夠200億元。但九龍倉可動用的資金起碼數倍於此數。再加上九龍倉本身的經常性現金流都好強 不計波動大的賣樓、物流收入 只計較為稳定的租金就有48.4億 物管及服務5.76億 股息20.3億元 利息3.22億元 而後兩者近乎0皮費。去年營運資金變動前營業淨現金流入就有52億元。

假若吳生真的私有化004 不单不費分文 還有大把資金可共調配。

還有否發覺 九倉置業(1997)及恒隆地產(0101)股價已跌至近幾年新低。但同樣的情況發生在九龍倉(0004)身上  股價跌幅就溫和得多 況且以現價計 往績不論PE、PB及股息率004都比九倉置業及恒隆地產為差。004的最新報21.55元 股價只處於52周高低位的中位數而矣! 莫非有某位高人正在慢慢累積收集又說不定。

溫馨提示: 以上純屬筆者個人意見 或許會是阿B又想多了!