恒基地產估值偏高

一年前今天恒基地產(00012.HK)股價為20.7元，今天恒地收市價報30.52元，每股升了9.82元或47.4%。不但跑贏恒生指數，更大幅跑贏同期樓價。

令筆者感到詫異的是集團最近的一份年報(2025年)，恒地的成績相較2024年更為差勁，基礎盈利由97.74億元減至60.63億元 減幅高達38%。全年派息更首次打破慣例 由1.8元減至1.26元(節省26.15億元股息開支)， 即減派30%。物業發展毛利率由38.3%降至10.7%，賣樓盈利貢獻更大幅減少67%至15.69億元、租金貢獻減少6%至47.66億元。

財政狀況表現亦一般 大股東貸款增加144億至806.1億元，不計大股東貸款，債務淨額為 602.1億元，借貸比率18.7% (計埋大股東貸款 借貸比率43.6%)。利息資本化前 融資成本雖按年減少14.2億至54.56億元，但依然是一項沉重的負擔。

直至去年底集團持有現金221.9億元，加上正常營運現金流*、再融資能力及大股東的實力雄厚，資金鏈出現問題的機會率甚低，未來兩年到期需要償還債項合共245億元，按理應該難不倒恒地。恒地現價30.52元 市盈率26.1倍 股息率4.12% 市值1477億元。

筆者個人意見: 恒基地產雖然是一只好股 但期內股價升幅與集團的綜合狀況作衡量，好像有點不合常理。但股市常常會出現情緒戰勝邏輯的估值，這亦是股票市場吸引投機者的主因。

 *營運現金流來源： 恒地的現金流主要來自三部分：物業銷售、租金收入和煤氣公司的股息貢獻。此外北部都會區的土地變現將提供額外的非經常性收入，或許會令恒地資產表迅速優化。