看恒地業績能知樓市的處境

恒基地産(00012.HK)中期業績佈告 基礎溢利54.41億元 按上年同期減少約10% 相对基礎溢利 派息率為44.6% 尚算合理 因恒地慣常派送末期息較闊綽 有需要留多點資金派送末期息。

集團期內在香港賣了49.17億元物業 賺了14.99億元 毛利率為30.4% 但其中有10.55億元屬非經常性收益 經調整後 實際利潤率為14.5%、在內地賣了28.51億元 郤虧損0.28億元。 而租金收入44.46億元 較上年同期多了0.79億元 在現今的經濟環境下 賣樓仍有錢賺 還有甚麼不滿意? 尤其日日聽見各路傳媒一講樓市就賣殘情 聽到血壓都高埋 好象香港遲些連李嘉誠都無錢開飯似的。

集團於截至今年6月底於本港自佔之合約銷售總額約89.53億元 較去年同期增加33%。 未入賬之自佔本港物業合約銷售總額約為143.46億元 當中約76億元 預計可隨物業落成並交付買家而於下半年入賬。雖末知獲利情况 但起碼預知會有百多億元賣樓資金回流。

值得一讚  中期息維持0.5元 可見李兆基家族處事作風的確王道 李家所收取17.55億元中期息 以全數免息借突給公司 (四叔期內以大股東貸款名譽再借多23.1億元給恒地)。以現價21.65元計 若末期息亦維持1.3元 股息率為8.3% 筆者認為機會率甚高 反正恒地72.5%股息都係派給大股東 左手交右手借回給公司便可。

在恒地的家當中 有4510萬平方呎農地儲備 期內特區政府回收了其中145萬平方呎(賬面值僅8.05億元)  補嘗金為18.6億元 恆地獲利1.31倍 集團仍持有4365萬平方呎農地 這項毫不起眼的資產 有可能值錢到你不信! 而持有多間上巿附屬/聯營企業權益 單煤氣公司每年股息貢獻就超過27億元。致於有待售物業存貨904.67億元 將能帶來多少利潤就實在難料 因恒地善於舊樓重建及更改土地用途 一般土地成本較同業為低 但仍有幾幅市區地皮儲備屬貴價貨 會影響到整體物業銷售利潤率。

財務情況 持有現金存款170.7億元 淨借貸為712.3億元 借貸比率為22.0% 流動比率為214% 另有股東貸款647.58億元 上半年淨利息開支為5.79億元。

正面講完 講負面 看盤數或許中區那兩件大傢伙减值仍末足夠 而那幅逾500億元買入的地王 正在施工 未來資本開支不輕 此外那640億元大股東貸款 始終都有要還的一日。

恒地現價21.65元 PE11.3倍 PB0.32倍 市值1048億元。