最佳收租股之九倉置業

九龍倉置業(1997.HK)公布中期業績，基礎淨盈利增長6%至33.1億元。派發中期股息0.94元，按年增加逾42%。最大喜訊是改變派息政策，由65%提高至90%，與本港大部份房地產信託基金相若。管理層強調由於集團業務現金流強勁，90%的派息比率不會阻礙公司發展。這基於集團持有逾20億元現金、能快速變現市值64億元藍籌股、未提取信貸102億元、 加上強勁的營業現金流及出售新加坡會德豐廣場交易 快將套現67.33億元。除非未來有突如其來的超大投資，否則集團的現金鏈出問題的機會率極微。

財務方面: 負債淨額較去年底減少約8.8%至292億元，負債率降至15.9%。預計今年底負債率降至約11%。加上出售新加坡資產的溢利將會於下半年入賬。

集團最重秤的資產自然是海港城，去年底估值1534億元，相等於集團股東權益85.7%或最新市值1.57倍。業績報告顯示: 海港城期內整體收入及營業盈利維持不變。加上出售新加坡資產的溢利將會於下半年入賬，這以為今年全年基礎盈利帶來重大的保障。

集團的叧一項次重要資產時代廣場的表現就差強人意，收入及營業盈利分別下跌 12%及13% 合理推斷集團期內的收租物業減值近36億元，主要「貢獻」應是來自時代廣場。

此外九置還有不少「次要資產」計埋都該值一百幾十億元 包括中區兩幢商廈(會德豐及卡佛大廈)、荷里活廣場、上市附屬海外港企業71.3%權益及全資擁有的天星小輪。

筆者個人意見: 九倉置業負債偏低 資產有價有市 市帳率亦具吸引力 由於管理層承諾提高派息比率至九成 估計未來每股將不會少於1.88元。綜合各方面條件 可列入最佳收租股沒有之一。