債多到不能倒

 新世界發展(00017.HK) 最新年報顯示 集團已甩掉航天城這個大包袱， 損失超過230億元。 撇帳後集團的財務情況表面看就更加嚴峻。

好明顯單靠集團正常自由現金流 要大幅減債已不大可能，出售資產及再度大幅融資勢在必行。問題是若賣掉核心資產 難以翻身 要再融資就更加困難。但新世界有張王牌，「債多到不能倒 」加上大股東未有為集團的貸款作擔保，或許貸款給予集團的銀行比大股東家族更為擔心新世界是否會執笠。事實上集團仍有甚多具價值資產 只要有足夠時間 集團負債比率大有可能回復正常水平。

新世界發展的重要資產如下: 1).一個每年有租金收入53.4億元的投資物業組合，以租金4%的估值 價值約1330億元。2).待售物業305.5億元、發展中物業325.3億元、聯營/合營公司權益413億元(主要為持有兩成至五成權益的地產相關項目)，合計逾一千億元。3).持有169.6億元現金儲備。4). 作出售的資產99.4億元。4).大量土地及農地儲備 價值連城，但難於快速套現。

新世界未來再大幅融資， 大部分作為「債冚債」用途， 原本的債主好大機會「大開綠燈」。若然欠銀行1000萬不準時交還，大有可能拉人封艇，但欠1000億 銀行將會想盡辦法助你渡過難關。   

港股前景荊棘滿途

在可見將來，港股面臨的隱憂主要集中在外部利率環境、內部資金貧乏困局、中美關係不確定性以及經濟基本面壓力， 這幾個相互交織的層面。

融資成本上調，作為全球資金流動最自由的金融中心，港股對此極為敏感，美國貨幣政策仍是最大的外部變數。美國長期公債殖利率高企，預示全球高利率環境可能持續，直接壓制了港股的風險偏好和估值修復空間。

內部流動性的結構性失衡，港股IPO及再融資規模預計仍處歷史高位，同時大量限售股解禁，持續消耗市場流動性。然而，二級市場日均成交額低迷，根本不足以承接這些融資和拋壓，導致市場缺乏資金。

財經日誌(10月3日)

2026年8月港股的平均每日成交金額為2,534億元。今年首八個月的平均每日成交金額為2,825億元，較去年同期的2,483億元上升14%。9月份就明顯交投委縮，港交所(00388.HK))現價報37 5.8元 相較52周低位上升4.14% 較高位調整18.3% 是否合理實在見人見智。

本港房産信託基金 綜合質素最佳的領展房產(00823HK) 往績股息率近7%，陽光房產(00435.HK)更高達9%，前者帳面/市值折讓約37%，後者更高達71%，個人認為護城河已達標 股價再調整數個百分點 已具投資價值。

英偉達(NVDA US)全球市值最高的上市公司，市值高達5.64萬億美元。較美國聯邦政府去年的總收入還要多，更足夠買下17間匯豐銀行。

10月份炒股要謹慎

恆生指數收報23,972  在北水休市下，成交額1,458億元。十月份首個交易日 裂口低開513點，最多跌747點 收市跌640點，兩萬四關口都守不著，走勢令人擔心。

10 年期美國債息向來是全球金融機構作為議息重參考議工具，最新已升至5.24%，要命的是仍有向上調的勢頭。新世界發展壯士斷臂 放棄機場航天城整個發展項目，的確除笨有精。但那個「笨」價值超過200億元，都係看少隻算了! 剛收到差餉繳費通知，今期比上季多500元，我的年金收入係固定，各項生活開支又只加不減，雖未至影響生活質素，但要升L就難了。作為股市老兵 每年一到十月好自然會謹慎一些。

新世界財困未解決 2

 新世界發展與機管局達成協議 提前終止11SKIES合約，商場、寫字樓資產和經營權交由機管局接收。新世界亦要支付33.5億元提前終止費及工程服務。預計新世界於此項目虧損逾230億元。血本無歸之餘還要多付30餘億現金。但個人認為這項交易對新世界來說利多於弊 長痛不如短痛 壯士斷臂 卻能甩掉720億元風險承擔。

至於機管局看似好得益 實情並非如此 雖然零成本獲得帳面值200億元航天城及30多億元現金補償 但卻放棄720億元潛在租金收入 試想連新世界都無法營運的商廈 轉交由機管局管理 前景實在難以樂觀。 這亦是無可奈何 若堅持合約 新世界大有機會被拖垮 至於1元買下周大福所持有新世界發展權益認購權， 亦難有期望 期權不能轉讓 試問特區政府全資擁有的機管局 敢不敢去接管負債累累的新世界?

至於前一篇文章提及新世界貸款到期高峰將於未來兩、三年出現 涉及金額高於800億元 單靠集團營運現金流及出售資產 應該難以應付 再度大幅融資 債冚債將在所難免 到時就要看貸款銀行的態度! 

新世界財困未解決

新世界發展(00017.HK)公佈2025/2026財年（截至2026年6月30日)全年業績。收入為199.92億元，按年下降28%，核心經營溢利為77.02億元，按年增加28%。全年虧損為268.18億元。權益減少219.2億至1848.1億元。

投資者最為關注當然是財政情況:  總債務約為1,433億元，減少約27億元。淨債務約為1,263億元，增加約62億元。淨負債比率上升至68.3% 叧有永續債278.5億元 期內減債成績差強人意。

集團可動用資金合共約 330 億元(包括現金及銀行結餘約 170 億元及可動用的銀行貸款約160 億元)。將於2027及2028財政年度入賬的本港物業合約銷售收入約 209.1集億元。每年約50億元租金收入及其他業務收溢。

資產套現情況: 資產含上海 K11 Art Mall 購物藝術中心及上海 K11 ATELIER 新世界大廈所構成Reits ，計劃上市並沽出80%權益 預計套現約38億元。另公佈出售內地寧波商廈「寧波塔」及杭州綜合發展項目套現近20億元。在本港有意作價16億元出售尖沙咀凱悅酒店一半權益。合理推斷 未來一年內到期的232.3億元債務 將會問題不大。令投資者擔心為第2及 第3年到期債項 每年均高達超過400億元 合共821.5億元。怎還呀?

人民幣升值

年初至今 人民幣兌港元升了5.4% 這對一眾大型內險H股 單在匯率方面已經受惠不淺。就以兩大藍籌內險股 平安保險及中國人壽為例 總資產分別為13萬8984億元人民幣、 7萬5910億元人民幣 匯率上調 理論上其資產增值以港幣計分別為7500億、近4000億元。

收市後 新世界發展將會公布最新全年成績表 據資料顯示 總負債只減少17億港元。 業績期後出售內地寧波商廈「寧波塔」及杭州綜合發展項目套現近20億港元。在本港有意作價16億港元出售尖沙咀凱悅酒店一半權益。對於淨負債高達逾千億元的新世界來說有杯水車身的感覺。

國家財政部發布通知，自2026年10月1日起，在全國範圍內實施居民購房貸款貼息政策，減輕新購買首套住房家庭的商業性個人住房貸款利息負擔。對內地相關產業 無疑是一項正面消息。

利益申報:筆者持有平安保險H股權益。