陽光房地產基金(00435.HK) 剛公佈中期業績， 收入3.82億元 可分派金額1.64億元 分別下跌2.2%及2.7%。這亦是本港房託基金的普遍現況，大環境不劑，盈利跌得少 已算交到功課。財政方面: 負債比率28.3% 合理水平。現價2.285元計 中期每基金單位分派8.8仙，較去年同期減少3.3%。化作年計股息率7.7%，資産淨值相對市價折讓67%。與大部份房產基金相約，高股息兼大折讓是最大的最賣點。
陽光Vs置富: 前者在規模、股息率及資產折讓方面稍勝 、而後者在負債及派息率佔優。衡量綜合因素 兩者投資價值相差不大。筆者個人認為高股息率是房託基金護城河， 只要預期業務不再惡化，現價再下調5%以上，已有吸納的價值。
九龍倉置業(1997.HK)公布中期業績，基礎淨盈利增長6%至33.1億元。派發中期股息0.94元，按年增加逾42%。最大喜訊是改變派息政策，由65%提高至90%，與本港大部份房地產信託基金相若。管理層強調由於集團業務現金流強勁，90%的派息比率不會阻礙公司發展。這基於集團持有逾20億元現金、能快速變現市值64億元藍籌股、未提取信貸102億元、 加上強勁的營業現金流及出售新加坡會德豐廣場交易 快將套現67.33億元。除非未來有突如其來的超大投資，否則集團的現金鏈出問題的機會率極微。
財務方面: 負債淨額較去年底減少約8.8%至292億元，負債率降至15.9%。預計今年底負債率降至約11%。加上出售新加坡資產的溢利將會於下半年入賬。
集團最重秤的資產自然是海港城，去年底估值1534億元，相等於集團股東權益85.7%或最新市值1.57倍。業績報告顯示: 海港城期內整體收入及營業盈利維持不變。加上出售新加坡資產的溢利將會於下半年入賬，這以為今年全年基礎盈利帶來重大的保障。
集團的叧一項次重要資產時代廣場的表現就差強人意，收入及營業盈利分別下跌 12%及13% 合理推斷集團期內的收租物業減值近36億元，主要「貢獻」應是來自時代廣場。
此外九置還有不少「次要資產」計埋都該值一百幾十億元 包括中區兩幢商廈(會德豐及卡佛大廈)、荷里活廣場、上市附屬海外港企業71.3%權益及全資擁有的天星小輪。
筆者個人意見: 九倉置業負債偏低 資產有價有市 市帳率亦具吸引力 由於管理層承諾提高派息比率至九成 估計未來每股將不會少於1.88元。綜合各方面條件 可列入最佳收租股沒有之一。
中電不再接受信用咭自動轉賬，自己去交費才留意到千七元，兩個人這麼貴電費? 我好多時冲涼都無用熱水呀! 中電是壟斷性行業 冇得選擇 想過做埋它股東 起碼交電費時減輕肉痛。
中電控股(00002.HK) 公布2026年6月底止六個月中期業績，收入428.56億元，按年近持平。純利59.97億元，按年升6.6%，季息維持0.63元。買得中電的股民 十居其九爲收息，這要求中電的確能辦到，過去多年派息都有增無減。要股息夠交電費，持有約3000股才足夠，以現價每股77.5元 涉及資金23.2萬元。
匯豐控股持續出售海外資產套現，據報計劃出售東京總部大樓 作價不詳。資料顯示， 黃金以取代美國庫券成為全球央行最重秤的資產佔27%，而美國債佔22%。環球央行已露出去美元化的跡象。
太古公司市值1173.4億元(A股752.9億+B股420.5億)。公布截至今年6月底止中期業績，列賬純利67.69億元，按年大增逾7.3倍；撇除投資物業公平值變動的基本溢利78.43億元，按年升43.2%。主因為國泰航空及住宅買賣溢利增加。
兩大核心資產:太古地產佔83.31%+國泰航空45.12%=市值合共1518.6億元或相等於太古公司市值近1.3倍。今年3月份太古宣布配售國泰航空2.52%股權，每股作價11.74元套現17.89億元。套現所得令淨負債比率從去年底20.6%下降至20%。
太古B現價14.76元 股息率5.15% 加上有與A股合併的憧憬 綜合條件已屬不錯。B股現價比A股有23.7%折讓兼多5倍投票權， 後者的藍籌股身份已被剝奪， 實在想不到太古A和太古B有何理由不合併?
題外話:恆生指數25,530 跌385點 成交額2,552億元。機管局i bond到期收回本金，怕手癢又去賣埋股票，都係用來申請銀債穩陣些，反正年息同是4.25%。
太古地產(01972.HK)公布截至今年6月底止中期業績，營業額94.13億元，按年升7.9%。期內基本純利按年升10.9%至49億元。派中期息37仙，按年升5.7%。
財政情況: 股東權益2710.6億元或每股47.08元。債務淨額402.68億元、資本淨負債比率14.8%、流重比率1.19倍。利息倍數 9.6，現金利息倍數 7.2 均屬健康水平。
集團主要的資產及盈利來資均集中於收租業務上，上半年毛租金收入為66.93億元 已足夠繳付快將派送的中期息有餘(涉及資金約21.4億元)。物業銷售收入向來較為波動，期內賣了22億樓 利潤僅1.37億元。在此環境在中港兩地賣樓不蝕本 已算交到功課 無論如何有逾20多億現金回流也屬正面。至於其他業務 對太地來說 只屬小菜一碟 影響有限 就此略過。
筆者個人評價: 大型地產商的管理層中，太地是罕有由非大股東家族成員管理的企業。集團負債偏低 經常性現金流強勁 在商廈管理水平亦有目共睹，派息政策亦值得一讚，高於5%的股息率 仍能維持每年股息漸進增長，還有什麼不滿意?
現價22.9元 市帳率0.48倍 股息率5.02% 市值1318億元。
上月九龍倉置業(01997.HK)公布以67.33億元出售持有新加坡烏節路會德豐廣場，預期，完成交易後錄得約10.7億元盈利。九置同是上市公司-海港企業(00051.HK)的最大股東佔71.53%，街貨僅28.47% 價值約9.21億元。 九置欲將其私有化 就算加上溢價 也不用分文。
海港企業公布2026年6月底止六個月中期業績，虧損8,200萬元，已連續五年半虧損，期內只有在2024年派過0.05元股息。這類股份在港交所多的是 本來不值一提。但只要調研一下海企的家當，就會發現是「禾桿冚珍珠」。年年虧損兼股價長期低蒾，做就翡翠以石頭價出售。股東權益150.59億元相等於每股21.25元，相對現價4.55元 折讓高達78.5%，頗具私有化誘因。
但經驗告訴我們 大折讓的股份必有因由，最常見嘅陷阱帳面資產有價無市，難以套現。類似案例並不罕見。 最合理的方法是調研 資産的估值是否偏高?
海港企業主要資產如下:
1).持有5.38億元現金淨額 理論上現金估值不該含折讓。2).持有1103萬股新鴻基地產股票 市值13.42億元。2900萬股香港置地股票 市值17.84億元。其他股票7.75億元 投資組合市值約39億元。藍籌股一般都能快速套現。3).持有投資物業45.53億元 化作年計毛租金率4.08% 估值並無偏高感。4).酒店業權62.88億元。5).發展中作銷售物業 賬面值9.24億元.....。
九置只需套現海港企業持有的部份藍籌股，已足夠私有化所需。加上海港企業股價長期走弱 交投疏落 小股東悶到悶死 只要出價不太過刻薄，相信成功的機會率甚高。
