新世界資不扺債

今天看到分析師何車先生的文章 才了解到新世界發展為何會被銀行call loan。 於2024年6月30日，集團股東資金為2249億元、現金及銀行存款約280億元、綜合債務淨額1236.5億元、淨負債比率55.0%(淨債額÷股東資金)。

但何解半年不到會變成financial covenant breach? 答案應該是貸款機構估計集團的資產應需再貶值約30% 那麼股東資金就變成1574億元 低於淨負債1236.5億元+ 賬面值362.8億元的永續債券合共1598億元。

嘉華國際估值超殘

截至今年6月底 嘉華國際(00173.HK)公布截至今年6月底 每股資產淨值13.1元 借貸為140.2億元 其中約12.6億元之還款期為一年內 集團持有之現金及銀行存款為92.9億元 未提取之銀行貸款額度為180.4億元 上半年負債比率由去年年底之17%減至期內之11% 財政情況良好。

期內，集團已簽約之應佔銷售約為51億元，主要來自香港嘉峯匯及維港滙，上海嘉俊庭及廣州嘉云匯。於今年6月30日，集團已簽約但未確認之應佔銷售約為161億元，預計自下半年起入賬。

集團持有銀河娛樂1.62億股@34.1元 市值55.2億元 已超過整個嘉華集團的總市值 但這項貴重資産去年只能為嘉華貢獻0.81億元股息! 若新主席一念之仁 願釋放出嘉華國際的價值 將銀娛股票以實物形式全派送給小股東共富貴 也絕非全無可能。假設真的派清銀河股份 嘉華每股資產淨值仍有11.2元。  

眾人皆醉佢獨醒

1971年星洲王氏家族來港發展地產 憑著一股幹勁 及對磚頭資產的超大信心 26年後(1997年)原本只有數百萬元資本的信和置業 已具財力發展香港首幅百億住宅地王 現時的藍灣半島。或許因為過份進取 1998年樓價拾級而下 信置差點一舖清袋 幸當年正值回歸初期 信心是重中之重 特區政府與金融界同時出手相助 前者放寬[地王]可建見樓面面積   後者提供頭寸 維持集團的資金鏈申順無阻 捱過此劫後 王氏家族學乖了 切底奉行謹慎理財政策 終成為今次(2023-202X年)的經濟大調整贏家 盤數靚絕同行 淨現金儲備高達455.8億元 就算只用來買十年公債都有4.52% 每年收債息超過20億元。筆者初踏股場時 聽前輩說 可用5股信置=1股新地來衡量它倆的合理值 而現價計約9.6股信置 =1股新地。那麼信置抵不抵買 閣下自己判斷啦!

新世界遭call loan?

美聯預期轉虧為盈 除稅前溢利料多於3.5億元 而中原住宅部純利大升1.5倍 本港兩大物業公司的業績顯示 香港物業價值雖下跌 但依然有價有市。

南豐奪東涌東站首期項目 或許是地鐵上蓋物業中 少有建築費高於地皮價值的項目。以物業養鐵路的營運模式 未來是否仍work也是個擬問。

真不明解 新世界會被銀行call loan? 於2024年6月30日，總資產 4451.5億元、現金及銀行存款約280億元、可動用的銀行貸款182.8億元、綜合債務淨額1236.5億元、一年內需償還債項416.3億元 手上現金及可動用貸款已足已應付。淨負債比率55.0%。但何解半年不到會變成financial covenant breach? 

集團淨負債1236.5億元 加上賬面值362.8億元的永續債券 合共約1600億元 相對集團仍持有的資産 怎計都不至 資不抵債掛!  2O77億元投資物業中 已有632.2億元作借貸抵押品 即仍有1445億元可用、發展中物業872億中 已作抵押品只佔19%。加上大股東在商界的人脈 地位 也會被call loan?

 

地王咀咒

1982年置地公司以47億元投得中區地王 發展為現今的香港交易所第1、2、3期。後來置地債台高築 被逼賤賣電話及港燈權益 又撻訂放棄港島豪宅及重建美麗華酒店項目 以至元氣大傷 敗走星洲。

香港首幅「百億地王」位於小西灣填海地 由信和置業於97年 以118億投得 後來建成藍灣半島。期後樓價大幅下跌 信置差點晤掂。 幸得港府及銀行相助才避過此劫。信置管理層痛定思過 現今成為全港最穏陣的大型地産商 淨現金儲備就超過400億元。 

香港歷史記錄最貴地皮為於中環海濱商業區 2021年 恒基地産斥資508億元奪魁。同時亦令到恒地的負債水平大幅遍高 逼使大股東李兆基家族私人注入超過600億元救助。

說句真心話: 物業價應調整 但不能崩潰 否則香港經濟不死也一身散!  無論閣下對地產霸權怎樣厭惡 都不能否認一個事實 這個行業對香港而言 與中東依賴石油、澳門依賴博彩 同樣嚴重。香港要救經濟 就必要先救房產 真的不公平 但更實際。記得2004年香港一本財經濟週刊 封面寫著 97年我冇錢買樓 現在我冇錢開飯!

領展已具吸引力

筆者向來覺得領展房託(00823.HK)之綜合質素 是同業最佳 可惜估值亦是最高 但近日股價不知不覺已調整至3個月低位 報32.5元* 市賬率0.48倍 股息率8.3%** 市值835億元。已達吸引水平。

*比去年供股價44.2元還低26.4%。最新每股資産淨值66.8元。 **中期息化作年計。***與業務最相近同業置富房託相較 規模大好多 藍籌股流通量足 交投容易 作融資扺押品亦較佳 股息率雖低於置富約0.88% 但派息前景卻樂觀得多。

財經日誌(12月19日)

恆生指數收報19,752 跌112點 成交額 1,428億元。聯儲減息0.25%符合預期 要命的是老包暗示對繼續減息有保留 美股市場即時表態 杜指大跌1123點、納指及標普500就更差。相較下恒指已算調整得温和。

新世界發展傳被銀行call loan 看最近財表(今年6月底)顯示 淨負債比率55.0% 但為何半年不到 會變成financial covenant breach?  一年內需償還債項416.3億元 單靠集團手上現金及可動用貸款已足已應付 資金鏈為何會這麼緊張? 資產雖已大跌價  但爛船都有三斤釘 就算HK Art Mall*賣不到90億元 應減些也不難有買家。

*該物業每年租收據聞超過4億元。