新世界財政備受考驗

 預計新世界發展最新業績(2025年7月至今年6月)要待月尾才會正式公布 筆者就試圖以過往的資產負債表 來評估一下 新世界在可見將來的財務問題。

根據2025年底財表顯示 持有現金儲備215.37億元 可動用銀行貸款158.65億元 即集團可動用資金為374億元。但問題在集團的債務淨額高達1442.5億元 今年內須償還76.33億元 預計應該問題不大。於2027至29年 需要償環債項分別為285.7億、487.6億及428.5億元。單靠正常營運現金流根本難以應付  變賣資產 再度融資已成為唯一方法。集團不少優質資產 例如荃灣愉景新城商場、上市附屬新創建集團60%權益早已套現。有傳計劃出售總估值約為156億元的三家香港酒店50%權益 亦只聞樓梯響。至於估值逾600億元的地標大廈Victoria Dockside 「太大件」要找到買家談何容易?

全球十大市值上市公司

 

根據資料顯示全球市值最大10間企業 其中9間都屬於高科技公司 唯一例外是排行第10的沙地阿美石油 連大名鼎鼎的股神旗艦-巴郡都只排第14位 。幾乎可以肯定 人類未來的榮辱 就全賴科技公司所行的是正路或邪路。或許認真看過科幻片「未來戰士」的觀眾會有同感。

內地優質商場

筆者對於內地物業投資了解不深 亦難以目測 但傳媒普遍描述得相當恐怖 但看恒隆地產的最新業績報告顯示 只要是優質地段 租金依然高企 以恆隆地產旗下招牌商場上海恒隆廣場及上海港匯恒隆廣場為例 半年租金收入分別為8.87億元人民幣 按年上升8%及6.04億元人民幣 上升1% 出租率同為98%。

若化作年計 前者每年租金收入高達207億港元 後者141億港元。相較香港中區甲級商廈 不遑多讓 (香港中環花園道三號 去年租金收入10.2億港元)。而無錫恒隆廣場租金收入6.3億港元 上升10% 出租率高達100%。

以人民幣兌港元 1:1.71計算。

樓本位破滅

恆生指數收報24,750 升146點 成交額2,665億元。美聯儲減息l/4% 港銀並無跟隨 但若再加多一次 就想不跟都難!戰後香港實行「樓本位」長線有買貴無買錯 大眾都入晒腦  物業成為港人最重要的資產、政府靠賣地就夠開支、 房產順理成章成為金融機構最受歡迎抵押品、有多少個物業收租成為衡量成功人士的標準、 但當神話破滅後 要重新適應談何容易? 現在重災區集中商業大廈 住宅物業價格相對穩健 香港中產普遍家當仍有8位數字。美國中期選舉將至 真的擔心花旗大總統會為了挽回選票 而幹出什麼驚天動地的大招。

賺息差

美聯儲局符合預期加息0.25%， 大眾雖然早有心理準備 美股道指依然調整超過600點 美股好時港股不跟 美股弱時港股就跟足 執筆時恆指下跌超過250點 真令我般港股「死忠粉絲」洩氣!

政府公布第11批銀色債券（Silver Bond）申請本金總額為1,193億元，減去發行額550億元 即有643億元不獲配發銀債。若然政府「徇眾要求」多發643億元銀債 滿足全部申請者。然後將643億元買入3年期美國國庫券收取4.8%債息， 3年後在極低風險的情況下 可獲得淨息差收入10.64億元(4.8%-4.25%=息差0.55%X643億元X3)。

新地(00016)女族長郭老太向來冇寶不落，數日前 增持公司38萬股，每股平均價約108.2元，涉資4112萬元，持股量由28.13%升至28.14%。

粵海投資該值較高估值

粵海投資(00270.HK)公佈2026年中期業績，收入102.17億元，按年升8.4% 股東應佔溢利29.3億元，按年增長9.5%，中期股息每股0.2919元，較去年同期增加9.5%。

集團雖列為綜合性企業， 但主要收入及業績來自水資源業務，期內收入達77.7億元 佔集團總收入76%及業績近80%。換句話說 集團的其他業務包括物業投資、百貨、發電、酒店、橋樑及隧道...等業務合計只能提供集團收入24%及20%業績貢獻。因此將粵海投資視作為水務企業估值更為合理。

自從剝離粵海置地業務後， 粵海投資的業務變得更為清澈， 負責比率維持約20.3%健康水平，淨利息開支下降25%至1.41億元。持有現金儲備約149億元，財務借貸為 226.7億元。

現價8.85元 市盈率12.4倍 股息率5.23% 市值578億元。

新地具備持續發展能力

新鴻基地產(00016.HK) 本月初投得屯門第16區站第2期商住項目。補地價金額涉及約105億元。連同第一期合併發展 整個項目總投資額逾200億元。更令人滿意的是由香港地產龍頭-新地投得 顯示本港財閥依然有心有力支持經濟發展。

新地最新年報顯示: 集團現金流相當強勁 每日逾6700萬元的租收 超過300億元現金儲備及相約金額的銷售物業資金回流 再加上集團本身融資能力 資金鏈基本上相當穩健 具備持續加重投資的能耐。

題外話: 聯儲局最近發行一批20年國債 中標率5.42% 如此高息 會令投資者對未來加碼發展的吸引力大減。既然加息已成為不能逆轉的趨勢 理論上銀行業因息差擴闊而得益 但疲弱的經濟或許會令壞帳增加 蠶食不少因息差擴闊的利潤。