新世界不宜長線

新世界發展 上市編號00017， 2025/ 2026中期業績報告顯示: 直至2025年底6個月。集團總收入為83.9億元*大跌一半， 核心經營盈利下降18%至36.36億元，股東權益1703億元，淨負債比率增加至59.7%。 綜合債務淨額1227.2億元，另有永續債券275.4億元，半年財務支出高達22.65億元，前景並不樂觀。

佔集團總資產份額最重是帳面值2059億元投資物業，天曉得撥備是否足夠? 況且大部分都已作為貸款的抵押品。至於合共帳面值823億元的發展物業**，項目完成後能提供多少盈利貢獻亦難以估計，但只要成功賣出 對於現金流及減債 亦大有裨益。

債務到期日: 2026年底76.33億元、 2027年底285.7億元、接著兩年2028及29年、是貸款到期高峰 合共高達900億元。看來單靠營運自然現金流  已難以應付 再大幅融資 實在所難。業績報告顯示集團現在能運用資金約374億元***，要維持短期正常營運應該問題不大 ，長期就難説。

集團負債偏高 減債又未見成效 恢復派送股息的可能性甚低 的確令持貨者擔心 但奇怪的是新世界股價近年升幅近倍 看來市場先生又出錯價 新世界投機可以 但應然嚴守止蝕 至於長線投資 市場上有甚多股票比新世界更好的選擇。

 *主要包括物業發展約39億元，租金收入26.2億元，酒店營運7.4億元...。

**包括持有作發展物業約160億元，發展中物業377.4億元，待售物業284.2億元及存貨1.52億元。

***包括銀行貸款158.6億元及現金存款215.3億元。